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广州宅基地证产权人能否直接起诉买家腾房？

  张静律师解答：可以，不过也要按宅基地房的评估价值赔偿买家补偿款。如下面这个案件，宅基地证的名字是儿子，父亲将房屋卖给买家，后儿子直接起诉买家返还房屋。终法z院判z决买家返还房屋，儿子赔偿买家宅基地房评估价值68万。

判z决书节选：

关于补偿款的计算标准问题。考虑到本案并非直接处理梁买家与林某方、吕某生、林某保买卖涉案房屋的相关***后果,而是林产权人在本案诉z讼中以涉案房屋登记权利人的身份要求梁买家归还涉案房屋的经营管理权,故法z院以涉案房屋的现价值进行计算补偿款。至于涉案房屋的评估方法问题,市场收益法主要体现为房屋的租金,市场租金是可以量化且标准是相对公允的,能反映宅基地房屋的市场价值,林产权人收回涉案房屋后,实际上导致的后果是梁买家无法再享有涉案房屋的收益权等经济利益,从公平合理的角度出发,法z院采纳市场收益法得出的评估结果,认定林产权人应***的补偿款为683455元合法合理,本院予以维持。

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广州宅基地证上的房屋已被拆除重建未报建，法z院还能处理吗？

  张静律师解答：在离婚及继承案件中还能对房屋使用权进行处理，如是买卖***或物权保护***，则法z院不予受理。

本院经审查认为，根据上诉人提交的材料及双方在原审庭审中的陈述显示，上诉人主张权利的依据是广州市天河区于1996年5月23日核发的穗天沙字第X号《村镇宅基地使用证》，该证载明使用人为杨某，建筑种类结构为砖瓦，层数壹层，建筑面积105.84平方米。原审庭审中，上诉人与被上诉人双方均确认穗天沙字第X号《村镇宅基地使用证》所涉的房屋已被拆除重建，重建后为两栋房屋，地址分别为天河区渔沙坦楼角街**及**之一，其中16号房屋由上诉人使用，16号之一房屋即讼争房屋由被上诉人使用。没有证据证明涉案宅基地上的房屋在重建成为两栋房屋时已依法向国土规划部门申报办理规划报建手续。故涉案房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理，穗天沙字第X号《村镇宅基地使用证》上登记建筑楼层数量、建筑面积与涉案宅基地上楼房数量及实际的楼层数量、建筑面积均不相符合，即穗天沙字第X8号《村镇宅基地使用证》并不是讼争房屋所具有的合法权利登记证明，在现有讼争房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理前，对相关权利人之间民事权利进行析分的处理缺乏相应前提，故对于上诉人提起的本案诉z讼暂不作调处，上诉人可在行政部门对涉案房屋作出处理后另行起诉。

广州宅基地买卖***中，同个经济联合社的算同村人吗？

  张静律师解答：同一个经济联合社的，也算同村人。

法z院认为：本案争议的焦点是苏卖家等与龙买家等是否属于同一集体经济***成员，双方签订的《转让合同》是否有效。根据《土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济***或者村民委z员会经营、管理”的规定，集体所有的土地是由村集体***进行统一管理。本案中，虽然苏卖家等与龙买家等分属于白头石经济合作社和班岭经济合作社，但两合作社均属于黄陂经济联合社，苏卖家等与龙买家等系黄陂经济联合社社员及黄陂社区居民委z员会的居民，在“村改居”之前，苏卖家等与龙买家等同属于黄陂村的村民，故涉案房屋系本村村民之间的买卖，排除了房屋不能流转的障碍，苏卖家等主张双方签订的《转让合同》违反***、***的强制性规定缺乏依据。判z决驳回苏某要求确认合同无效的诉求。