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广州如何认区分是商品房买卖合同关系还是借z款关系？

  张静律师解答：由法z院根据案件证据进行审核认定，如下面这个案件，法z院就认定为商品房买卖合同关系，不是借z款关系。

判z决书节选：

关于争议焦点一，贾某与国某公司之间为商品房买卖合同关系抑或借z款关系的问题。

首先，贾某主张其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，为此提交了其与国某公司之间签订的《商品房买卖合同》、***购房款的银z行凭证、并办理了商品房预售合同备案登记，以上证据已经形成完整证据链，足以证明贾某与国某公司之间存在房屋买卖合同关系。

其次，根据本案查明事实，贾某与国某公司之间无订立借z款协议，李某与国某公司签订的借z款协议亦无贾某的确认或追认，李某亦无取得贾某的***代表，李某以其本人名义与国某公司之间订立的借z款协议效力不能及于贾某。

再次，虽然李某及国某公司相关工作人员在769号案件中均称贾某与国某公司之间为借z款关系，国某公司收取的案涉1000万元款项即为前述借z款。但该笔款项为东悦酒店所***，而东悦酒店的法定代表人为贾某母亲，东悦酒店付款时出具的《***书》及付款凭证均明确表明该笔款项为代替贾某向国某公司***的购房款，在胡某无进一步证据证明李某为东悦酒店出资人或实际控制人，亦无证据显示贾某确认其通过东悦酒店***给国某公司的1000万元款项是用于李某与国某公司之间借z款协议的情况下，根据现有证据，不足以证明贾某通过东悦酒店向国某公司***的款项即为李某与国某公司之间所订立的借z款协议项下借z款，即不足以证明贾某向国某公司出借1000万元的事实。

综上，贾某为证明其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，并非借z款关系。一审法z院认定双方之间为借z款关系，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。

广州小区未通邮符合交房条件吗？

  张静律师解答：符合，现实中即使小区没有通邮，也有快递公司提供邮寄服务，不影响房屋正常使用。

判z决书节选：

法z院认为，关于涉案房屋是否通邮问题。根据诉z讼中,航某公司提供的证据可知,航某公司在约定的交楼时间之前已向公z安部门申请涉案房屋的门牌号,速递公司已可依据门牌号寻找到具体业主房屋。邮政部门虽然回复法z院涉案小区于2019年7月29日具备通邮条件,但涉案房屋在约定的交楼时间并不因未通邮而影响实际居住使用。而且,航某公司也为涉案小区提供邮件收发代收登记业务,亦有邮政速递公司在邮政部门回复的通邮时间前通过航某公司代收送达邮件。故,对陈买家认为涉案房屋在约定的交楼时间未永z久通邮而认为航某公司构成逾期交楼的违约,本院不予支持。

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广州商品房买卖合同***中，双方对合同条款的收楼日理解不同怎么办？

  张静律师解答：收楼日包括实际收楼日和视为收楼日，按照通俗理解,收楼日应仅指实际收楼日。

御某公司还提出根据补充协议第十一条第三款第(2)项“乙方如有以下任何一种情形,甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任:(2)乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办z证税、费”的约定,其无需承担逾期交房的违约责任。法z院认为,第z一,补充协议第二十三条约定樊买家应于收楼日前缴纳物业专项维修资金,关于该“收楼日”的理解,根据法z院查明的事实,补充协议部分涉及“收楼日”表述为“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”或“收楼日(按本补充协议第十一条规定)”,即在括号内对收楼日的含义予以明确,而反观补充协议的第二十三条,并未对收楼日作出任何说明,故该收楼日不应按照第十一条中“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”进行理解,按照通俗理解,该收楼日应仅指实际收楼日。第二,根据《御某名邸二期房屋交付通知书》以及所附的《广州御某名邸房屋业主入住应缴费用清单》,均反映物业专项维修资金于办理入住手续时缴纳。因此,樊买家于办理收楼手续之日缴纳专项维修资金未违反合同约定及御某公司的明示及要求,御某公司主张樊买家未按明示及要求缴纳专项维修资金缺乏事实依据。综上,御某公司对其未依约交房的行为应承担逾期交房的违约责任。