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广州购买经济社名下的小产权房***，卖家是村民还是经济社？

  张静律师解答：卖家仍是村民，此类案件中由于房屋仍登记在经济社名下，法z院也会发函询问经济社的意见。经济社的意见一般都是不主张产权，这样就不影响审理。如下面这个案件，买家就提出卖家不是产权人，没有诉z讼资格，法z院就不支持其主张。

判z决书节选：

关于卫卖家是否具备本案原告的主体资格问题。罗买家上诉主张,涉案房屋是罗买家以卫卖家的名义向沥滘经济社购买的,罗买家***了全部价款并实际入住,故罗买家是涉案房屋的实际所有人。《房屋买卖合同》实际是罗买家与沥滘经济社签订的,且涉案《不动产权证书》z记载的权属人也是沥滘经济社而非卫卖家,故卫卖家不是本案适格的原告,不具备本案的诉z讼主体资格。对此本院认为:1.卫卖家是涉案《房屋买卖合同》及《协议书》合同一方当事人。沥滘经济社也确认,涉案房产内部登记在卫卖家名下。根据合同相对性原则,卫卖家具备提起本案诉z讼的形式要件;2.卫卖家系名义购房人还是实际购房人,是否对涉案房屋享有所有权,均应通过实体审查方可确认。卫卖家是否具备本案原告的主体资格,属程序问题。即便卫卖家不是涉案房屋的实际购房人,也仍然享有诉z讼的权利;3.卫卖家具有完全民事行为能力,本案所涉民事***关系与卫卖家有关,卫卖家有权提起本案诉z讼。综上,罗买家关于卫卖家不具备本案原告诉z讼主体资格的主张理由不能成立,本院不予支持。

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广州继承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他继承人有份吗？

  张静律师解答：无份，如果父母的宅基地房已经被拆除重建，则其他继承人不能再要求继承新建的房屋。如果其他继承人认为重建人了自己的权益，可提起侵权损害赔偿之诉。

法z院认为,首先,根据《物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。本案所涉房屋的原使用权人是张某某,建筑面积95.5平方米,后经继承变更权属人为钟某铨,钢筋混凝土4层(部分三层),建筑面积92.34平方米,总建筑面积287.03平方米。根据本案证据及陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4、区某陈述,目前该房经拆除后重建成现状,5层,建筑面积约500平方米。也就是说,原本登记张某某、或者钟某铨为使用人的宅基地房屋已经灭失,故无法发生继承。相关继承人认为拆除房屋的继承人构成侵权的,可提起侵权损害赔偿之诉。其次,宅基地房屋的权属不能仅依据其在相关行政部门登记的宅基地使用权证的情况来简单一概论之,而应当同时结合农村自建房的特点、建房时间、实际出资情况、实际使用情况等综合因素来判定。现陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4未提供反映涉案房屋现状的《村镇宅基地使用证》等证据,本案证据未能充分证实现有的房屋所有人情况。综上,陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4要求继承现有房屋,缺乏依据,法z院不予支持。

广州九几年签订的宅基地买卖合同有效吗？

  张静律师解答：无效。只要没有办理宅基地证更名，就全部无效，不管是哪年签订的买卖合同.我国1990年之前民间还可以办理宅基地过户（不限户z口在本村），但***从没有明确规定说宅基地房可以买卖。所以实践中，如果1990年前买的宅基地并办理了过户的，法z院就默认合同有效。如没有办理过户的，则全部为无效合同。

判z决书节选:

关于涉讼《房屋转让合约》的效力认定问题。《物权法》百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等***和***有关规定。”涉讼《房屋转让合约》签订于1992年,一审判z决引用的《土地管理法》第六十三条规定系该法1998年修正版的规定,属于适用***不当,本院予以纠正。然而,根据1988年修正的《土地管理法》第二条关于“中华人民共和国实行土地的公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵z占、买卖或者以其他形式非z法转让土地。”及第三十八条第三款关于“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”之规定,可以看到***对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利,其权利的主体具有特定性,即于本集体经济***成员,宅基地使用权的这一权利属性并未因为《土地管理法》等有关***的修改而发生变更。因此,村集体经济***成员与非本村集体经济***成员宅基地上房屋合建的,合同无效。依据“房地一致”的原则,一审法z院在实体上认定涉讼《房屋转让合约》为无效合同正确,本院予以确认。

广州没有宅基地证的房屋租赁合同有效吗？

  张静律师解答：无效，押金应返还。如下面这个案件，涉案房屋只有宅基地证但建房屋没有报建，导致承租赁商铺后无法办理营业执照，起诉返还押金和进场费。一审法z院认为租赁合同有效不予支持返还。二审法z院改判租赁合同无效，押金和进场费返还。

本院认为,根据本案查明的事实,涉案房屋是广州市白云区太和镇xxx路11号二楼,而被上诉人罗房东提供的宅基地使用证载明宅基地建筑种类是框架结构,层数1。双方在庭审中承认其在签约前已告知只有宅基地证,没有承诺是有产权证的,其到广州市规划局申请信息公开,但回复是查询不到涉案房屋的相关信息,故不能提供合法的报建手续及产权证明。因此,根据《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二条关于“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承订立的租赁合同无效”的规定,宋租客与罗房东签订的涉案《商铺租赁合同》无效。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”故罗房东应予返还宋租客交纳的押金9098元、合同签字费4000元、铺租进场费4000元。