天河区一方根本违约解除合同咨询优惠报价「广州合拓」

广州无购房资格买房，买不成房定金能退吗？

  张静律师解答：一般不能。有的购房者以开发商未尽到购房资格的审查义务为由起诉要求退房，但限购政策属于公知信息，作为成年人应自己判断。如下面这个案件，法z院就判z决定金不退。

判z决书节选：

本院认为,本案争议焦点是东某公司是否需向陈某返还30万元定金。依据已查明的事实,陈某在明知其不具备购买资格的情况下仍与东某公司签订《订购书》向东某公司购买涉案房屋,并向东某公司确认,如其未按该《订购书》约定签署《商品房买卖合同》,则需承担定金被没收的违约责任。该《订购书》合法有效,对双方均具有约束力。双方提交的微信聊天记录等证据可以证实,在签署《订购书》前后,陈某有将其名下的自有房屋进行出售以获取购买涉案房屋的资格,房资格聊天记录可以反映,在《订购书》签订之前,陈某有告知其准备出售其名下的自有房屋以便取得购买涉案房屋的资格,故东某公司与陈某的《订购书》具备实际履行的可能性,在《订购书》签订后,东某公司也给予了陈某一定的合理期间办理自有房屋出售手续,并通过其销售代表黎某跟进并催促陈某履约。

综上,导致双方未能依照《订购书》约定签订《商品房买卖合同》的责任在于陈某。据此,陈某诉请东某公司返还30万元定金不符合《订购书》的约定,不应支持。陈某以东某公司未尽到购房资格的审查义务为由,认为东某公司无权没收其***的定金,但限购政策属于公知信息,陈某有能力且有义务自行判断其是否具备购买涉案房屋的资格并合理评估相应的交易风险,东某公司对此已履行必要的提醒及注意义务,故陈某的理由不成立,本院不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州为多贷z款提高二手房网签价格，卖家半路不配合了违约吗？

    张静律师解答：不算。如下面这个案件，买卖双方开始说好了真实交易价格169万，但网签合同239万以便买家多贷z款。后卖家半路反悔，要求按真实价格递件交易。卖家起诉解除合同，买家赔偿违约金8万，院就不予支持。

本案争议焦点为:邹买家主张陈卖家承担***违约金80000元的***责任是否成立。就此,本院认为,诉z讼中双方确认就案涉房屋交易先后签订两份不同交易价格的房屋买卖合同,且邹买家拟通过虚z假售价239万元的合同办理案涉房产交易的网签及***抵z押贷z款手续。双方当事人所实施的该项房屋交易行为实属以虚z假意思表示实施的民事***行为,且明显违反银贷政策和诚信交易原则,根据《总则》第z一百四十六条的规定,该项交易行为应当认定为无效。相应陈卖家在交易过程中拒绝继续以虚z假报价合同完成房屋过户手续并不存在过错。反之,在陈卖家明确提出可按照真实的交易价格继续办理网签过户手续后,系邹买家自身不同意继续交易,故法z院认定案涉房屋未能完成交易的过错在于邹买家并无不当。邹买家要求陈卖家承担违约责任,理据不足,本院不予支持。

广州夫妻一方擅自卖房合同有效吗？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十九条：夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院应当依照《人民z法z院关于适用<中华人民共和国民事诉z讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。

买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判z决合同继续履行:

(一)夫妻另一方追认买卖合同的;

(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;

(三)买受人已经按照合同约定***价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;

(四)有其他情形,可以认定买受人属于《人民z法z院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。

1、商品房买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金的怎么办？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民z法z院可以参照《人民z法z院关于审理民间借z贷案件适用***若干问题的规定》第二十九条

第二款第z一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。

2、商品房买卖合同约定的开发商违约金过低怎么办？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十九条：房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第z一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民z法z院应予支持。

《合同法》第z一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。