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广州个人能买商服类物业吗？

  张静2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委z员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，该意见对2017年3月30日发布的上述政策中的第三条第（三）项进行调整。

2018年12月19日发布的政策，是对商服类物业的销售对象进行了“新老划断”。2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目，个人和法人单位都可以购买，再次转让时也不限制销售对象；而2017年3月30日之后土地出让成交的项目，只能卖给法人单位，再次转让也只能卖给法人单位。

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广州开发商取得竣工验收备案表但未通水电气符合交楼条件吗？

  张静律师解答：不符合。必须取得竣工验收备案并符合三通，即供水、供电、供煤气，是否通邮不影响收楼。

判z决书节选：

富某公司与张某约定的供水、供电、供煤气及通邮等条件是富某公司向供水、供电、供煤气、邮政等公司申请办理实际接通,可为买受人使用的必要居住条件。供水、供电、供煤气、邮政等条件的取得可能于富某公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之前,也可能在后。为此,海珠法z院在前案中曾判处逾期交楼的违约金计至富某公司《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止,未充分考虑供水、供电、供煤气、邮政等条件取得的情况。由于富某公司何时具备交楼条件的时间尚不确定,也不能确定业主收楼的时间,基于公平原则,本院予以调整计至判z决生效之日止。本案认定与前案处理并无冲突。

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广州开发商一房二卖后房屋被抵z押，真买家能起诉过户吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商他人一房二卖，第z一个买家起诉过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，银z行配合涂销抵z押，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

其次，关于抵z押权的问题。z高人民z法z院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第z一条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵z押权和其他***，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵z押权。本案中欧某已向国某公司***全部购房款，已履行付款义务。至于国某公司、李某及建设白云支行之间因贷z款产生的其他***各方可另循合法途径解决。因此，欧某要求国某公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉z讼请求于法有据，法z院予以支持。

广州商品房买卖合同的格式条款有效吗？

    张静律师解答：如合同约定的双方权利义务明显不对等，则该格式条款不一定有效。

首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的《广州市商品房买卖合同》及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。案涉格式合同中，开发商逾期交楼违约责任明显轻于买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为合法有效。

其次，关于是否应当对违约金上限进行调整的问题。开发商逾期18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算逾期交付违约金，显然有违公平原则和诚实***原则，亦明显不足以弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。根据《合同法》第z一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少”，人民z法z院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。