解除认购书咨询常用指南「广州合拓」

以租代售的公寓买卖***中，是否适用商品房交楼标准？

  张静律师解答：不适用。如下面这个案件，承称公寓尚未取得建设工程规划验收合格证故不具备交楼条件。法z院审理后认为我国***、行规中并无租赁房屋须取得的《建设工程规划验收合格证》方能交付使用的强制性规定，故认定房屋已具备交楼条件。

判z决书节选：

关于涉案物业是否符合交付标准的问题。涉案合同附件约定的交楼标准属于装修标准，刘某无证据证明已有的装修瑕疵影响其正常使用租赁物，故其针对装修瑕疵所提出的异议并不足以证明涉案物业不符合合同约定的交楼标准。《建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。根据本案现有证据，涉案项目已取得建设工程规划许可证，于2018年2月8日前竣工验收合格并于2018年7月4日通过消防验收，已符合前述***的强制性规定。我国***、行规中并无租赁房屋须取得的《建设工程规划验收合格证》方能交付使用的强制性规定，刘某以涉案物业取得《建设工程规划验收合格证》才具备交付条件缺乏合同依据以及***依据。《合同法》第二百一十六条规定：“出应当按照约定将租赁物交付承，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”刘某称涉案房屋系用于商业活动，虽然涉案物业于2018年9月6日才取得《建设工程规划验收合格证》，但在2018年9月1日之前已经竣工验收合格并通过消防验收，且已有企业于2018年9月1日前以位于涉案项目的房屋作为注册地址办理工商登记并开展经营活动，由此可见，涉案房屋所具备的条件对于实现刘某合同目的并无实质影响。据上，法z院认定涉案物业在2018年9月1日前已经具备基本交付条件。

广州商品房交楼的法定条件是什么？

  张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，不能以合同约定的形式变更。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

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广州开发商逾期交楼的违约金封顶条款有效吗？

  张静律师解答：不一定有效，法z院可以调整违约金金额。如下面这个案件，法z院就认为违约金太低了，调高了。

案例介绍：

小陈与某开发公司签订房屋买卖合同，购买开发公司开发的某楼盘商品房（下称案涉房屋）。按合同约定，开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。双方在合同中约定如果逾期交付房屋，开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向小陈***违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。合同签订后，小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案，开发公司亦一直未通知小陈收楼。于是，小陈起诉至一审法z院，要求开发公司***逾期交付违约金，同时以商品房买卖合同属于格式合同，约定的违约金明显低于其损失为由，要求突破违约金不超过总房款2%的“封顶线”。本案争议焦点为：逾期交付房屋，违约金应否以总房款的2%为限？

一审法z院认为，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期交付违约金计算标准且违约金总额不超过2%，遂判z决：1、开发公司向小陈***逾期交付违约金70000元；2、驳回小陈的其他诉z讼请求。

广州中院二审认为，违约金“封顶”显然违反公平原则和诚实***原则，明显不足以弥补买受人损失，应对违约金计算标准予以酌情调整，遂变更一审判z决第z一项为：开发公司向小陈***逾期交付违约金189350元。

广州收楼时发现房屋有质量问题能拒绝收楼吗？

  张静律师解答：房屋只要经过了竣工验收，一般都不会有主体质量问题，而只有主体质量问题，才可以拒绝收楼。其他的小的质量问题，都应该收楼后要求开发商维修，故不能因为小的质量问题拒绝收楼。简单说来，就是只有在开发商未取得竣工验收备案表的情况下，才能因为质量问题拒绝收楼。

关于罗某、韩某对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题。罗某、韩某主张其对涉案房屋提出的异议并非仅为装修质量异议,还包括房屋毛坯结构的质量异议。从现场照片及测量结果反映,主卧及主卫的墙体距离经测量虽有一定的误差,存在地板对角不完全为直角的情形,但相对于房屋的面积的比例,该误差值较小,尚未达到影响正常使用的程度,且无证据证实上述误差导致涉案房屋存在安全隐患,故现有证据尚不足以认定涉案房屋存在质量问题;阳台门墙体不存在明显肉眼可见的宽度不一致的情况,阳台推拉门存在的缝隙、阳台下水不畅的问题可以通过维修解决,银某公司应积极履行维修及保修义务。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影响房屋的安全使用,在涉案房屋已经竣工验收合格的情况下,罗某、韩某以此主张房屋存在质量问题缺乏依据,本院不予采纳。