广州天河区违约责任认定咨询诚信企业「广州合拓」

广州因开发商没有预售许可证解除认购书后，还能索赔吗？

  张静律师解答：如解除协议已约定不用赔偿，就不能再索赔。

判z决书节选：

法z院认为,蒋某、远某公司签订的《认购书》及《终止协议》合法有效。双方签订《认购书》后蒋某向远某公司***了部分的购房款项,后因远某公司未取得案涉房屋的预售许可证而双方协商解除《认购书》,双方就此签署《终止协议》,其中明确约定“甲乙双方于2018年6月30日签订的《认购书》及补充协议于本协议生效之日起终止,所涉及的一切权利义务亦随之终止”,其后,远某公司亦按照《终止协议》的约定退还相应款项,即蒋某、远某公司双方就解除《认购书》及双方就此应承担的责任和义务已经进行清z算并达成合意,双方亦实际按照上述协议进行履行,现蒋某再行以《认购书》系因远某公司原因导致解除而要求远某公司***相应费用或赔偿相关款项缺乏依据,法z院不予支持。

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广州开发商未取得商品房预售许可证，商品房预售合同有效吗？

    张静律师解答：无效，但开发商在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格就有效。注意下面两个法条规定不一致，我们广州市的案件还是参考广东高院的指引吧。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第六条：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

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广州收楼时发现房屋有质量问题能拒绝收楼吗？

  张静律师解答：房屋只要经过了竣工验收，一般都不会有主体质量问题，而只有主体质量问题，才可以拒绝收楼。其他的小的质量问题，都应该收楼后要求开发商维修，故不能因为小的质量问题拒绝收楼。简单说来，就是只有在开发商未取得竣工验收备案表的情况下，才能因为质量问题拒绝收楼。

判z决书节选：

关于罗某、韩某对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题。罗某、韩某主张其对涉案房屋提出的异议并非仅为装修质量异议,还包括房屋毛坯结构的质量异议。从现场照片及测量结果反映,主卧及主卫的墙体距离经测量虽有一定的误差,存在地板对角不完全为直角的情形,但相对于房屋的面积的比例,该误差值较小,尚未达到影响正常使用的程度,且无证据证实上述误差导致涉案房屋存在安全隐患,故现有证据尚不足以认定涉案房屋存在质量问题;阳台门墙体不存在明显肉眼可见的宽度不一致的情况,阳台推拉门存在的缝隙、阳台下水不畅的问题可以通过维修解决,银某公司应积极履行维修及保修义务。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影响房屋的安全使用,在涉案房屋已经竣工验收合格的情况下,罗某、韩某以此主张房屋存在质量问题缺乏依据,本院不予采纳。