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广州购买经济社名下的小产权房***，卖家是村民还是经济社？

  张静律师解答：卖家仍是村民，此类案件中由于房屋仍登记在经济社名下，法z院也会发函询问经济社的意见。经济社的意见一般都是不主张产权，这样就不影响审理。如下面这个案件，买家就提出卖家不是产权人，没有诉z讼资格，法z院就不支持其主张。

判z决书节选：

关于卫卖家是否具备本案原告的主体资格问题。罗买家上诉主张,涉案房屋是罗买家以卫卖家的名义向沥滘经济社购买的,罗买家***了全部价款并实际入住,故罗买家是涉案房屋的实际所有人。《房屋买卖合同》实际是罗买家与沥滘经济社签订的,且涉案《不动产权证书》z记载的权属人也是沥滘经济社而非卫卖家,故卫卖家不是本案适格的原告,不具备本案的诉z讼主体资格。对此本院认为:1.卫卖家是涉案《房屋买卖合同》及《协议书》合同一方当事人。沥滘经济社也确认,涉案房产内部登记在卫卖家名下。根据合同相对性原则,卫卖家具备提起本案诉z讼的形式要件;2.卫卖家系名义购房人还是实际购房人,是否对涉案房屋享有所有权,均应通过实体审查方可确认。卫卖家是否具备本案原告的主体资格,属程序问题。即便卫卖家不是涉案房屋的实际购房人,也仍然享有诉z讼的权利;3.卫卖家具有完全民事行为能力,本案所涉民事***关系与卫卖家有关,卫卖家有权提起本案诉z讼。综上,罗买家关于卫卖家不具备本案原告诉z讼主体资格的主张理由不能成立,本院不予支持。

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广州宅基地房要***了地主才起诉合同无效，要赔偿吗？

  张静律师解答：要赔偿，法z院应当考虑出卖人因土地升值或者***补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。具体怎么赔每个案件不一样，要看评估的价值结果，具体请当面咨询律师。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十七条：农村宅基地上房屋买卖合同***,根据《第八次***法z院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第z 19 条的规定处理。

向不具备本集体经济***成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民z法z院应当考虑出卖人因土地升值或者***补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。

《第八次***法z院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第z 19 条.在***确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照***政策及相关指导意见处理宅基地使用权因、转让而产生的***。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济***以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其***，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

广州买宅基地房后拆旧建新未报建，发生***法z院管吗？

  张静律师解答：不管，法z院会以房屋违建，需要行政部门拆除为由驳回起诉。如下面这个案件，虽然之前的宅基地房有宅基地证，但证上写的5层。买家买房后拆除重建九层半，重建行为未报建，则该九层半都违建，应拆除，法z院不处理。至于该房屋是否会被拆除，实践中就看部门的执行力了，有的会拆，有的不会拆。

法z院认为,本案郭仪兴请求确认《协议书》及《补充协议书》无效,苏志文、苏志伟、苏永存将其占有的位于白云区同德围鹅掌坦大街41号房屋中的两层半房产交还给郭仪兴使用。本案处理讼争房屋的返还,首先需确定讼争房屋是否合法建设,郭仪兴与苏志文、苏志伟、苏永存签订《协议书》合建的房屋已拆除,讼争房屋是将原有的宅基地上所建的房屋拆除后重新建设,重建房屋为九层半,超出原宅基地使用证核准的五层,至今未办报建手续,对此应由行政主管部门进行认定和处理。当事人应就重建房屋是否合法建设的问题向行政主管部门申请处理后,再就合建协议的效力、房屋返还、财产损益等问题进行协商或另行诉z讼一并解决为宜。在此之前,本案***不宜由法z院直接处理。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉z讼法》百四十条款第(三)项的规定,裁定如下:驳回郭仪兴的起诉。