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广州法z院判z决房屋买卖合同无效前，会提醒买家反诉退款吗？

  张静律师解答：一方起诉合同无效或撤销，法z院认为应当支持的，应该向被告释明：“如法z院判z决合同无效，你方是否反诉返还财产”。如被告回复要反诉，则可一并审理。如被告回复即使法z院判z决合同无效，仍不反诉，则法z院可径行判z决，由被告去另案起诉返还房款。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十四条：房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后, 买受人应当将房屋返还给出卖人,并***房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并***贷z款***。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,人民z法z院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判z决单方返还财产造成当事人利益失衡。

合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失, 由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。

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广州房屋买卖合同约定卖家负责分成两个***，未成功能解除合同吗？

  张静律师解答：此种情况下如买家愿意买，卖家不能解除合同。如买家不想买，则买家可以解除合同。同时，如不能分成两个***属客观履行不能，卖家主观没有过错，则买家也不能要求卖家承担违约责任。

判z决书节选：

法z院认为：秦买家、蒙卖家、邱卖家双方签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效。因涉案房屋特殊的产权形态，可能分立为两个不动产权属登记证书。根据《房屋买卖合同补充协议》的约定，蒙卖家、邱卖家作为卖方负责在合同签订后将涉案的房屋分成两个***，即蒙卖家、邱卖家负担办理分证的义务。结合本案证据，蒙卖家、邱卖家虽在合同订立后曾积极履行该项合同义务，但终并未完成分证的目的。对此，蒙卖家、邱卖家辩称不能分证是由于涉案房屋的档案资料中缺乏报建图纸导致的，应属客观上的履行不能，非其主观不履行。但是，蒙卖家和邱卖家提交的证据仅能证明其曾积极履行分证义务，但并不足以证明不能分证的惟一原因系因缺乏报建图纸所致。退一步说，即使涉案房屋因客观上的障碍不能分证导致双方合同约定的内容无法履行的，双方当事人亦因积极协商变更合同的履行方式。蒙卖家、邱卖家在未与秦买家协商一致的情况下即要求解除双方之间的合同，显属履约不当。因此，蒙卖家、邱卖家于2018年6月28日发出的解除合同的通知并不能发生解除合同的效力。因此，蒙卖家、邱卖家的反诉请求法z院不予支持。现秦买家提供的证据显示其具备继续履行前述买卖合同的条件，秦买家在符合本市购房政策的前提下变更付款方式为一次性***剩余购房款，此举并未增加蒙卖家、邱卖家的履约负担，法z院予以支持。至于秦买家诉请要求蒙卖家、邱卖家承担违约责任的问题，基于前述分析来看，蒙卖家、邱卖家并非主观上恶意违约，导致双方合同不能正常履行确有客观原因，因而秦买家的该项主张，法z院不予支持。

广州二手房买家无购房资格导致合同解除，违约金能降低吗？

  张静律师解答：违约金能否降低，由法官根据具体情况衡量卖家损失及违约方主观过错来认定。如下面这个案件，法官就认为虽然买家根本违约，但房屋涨价卖家没有损失，且买家主观不大，终将32万违约金降为20万。

关于违约责任的承担问题。如前所述,因何买家无法依约购买涉案房屋,构成根本违约,应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的,应当承担房屋总价10%的违约金。林卖家本次诉z讼中要求何买家不仅按照该约定承担33万元的违约金,并继续要求赔偿律师费33000元及其他***损失等。何买家认为林卖家主张的违约金过高,请求依法调整。法z院认为,何买家已依约***了定金20万元及部分房款32万元,也履行了***各项税款、办理按揭贷z款等手续,即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成,可以反映两人履行合同的诚意,从上述论述的合同解除的原因来看,也足见两人并非恶意违约,主观故意违约的恶意程度不高。另一方面,林卖家虽未能如约出售涉案房屋,但其收取何买家***的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋价值目前处于升值阶段,不存在差价损失,其未能举证证明因此产生的实际损失,应承担举证不能的***后果,现何买家请求调低违约金,综合本案上述情形,根据公平合理原则,法z院酌情调整何买家应***的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担,现林卖家为解决本案支出律师费33000元,要求何买家***,符合合同约定,法z院予以支持。

广州二手房买卖双方都说对方不肯履约怎么办？

  张静律师解答：法z院会根据证据、庭审内容及双方今后的履约意愿进行违约责任认定。如下面这个案件，虽然双方都无证据是对方不肯履约，但买家庭审中同意一次性付款继续履行合同，卖家却不愿意继续履行合同，终法官认定卖家违约，合同继续履行。

法z院认为，涉案合同无法继续履行的原因及责任归属。经审核双方来往函件的内容，合同双方对于履行障碍各有表述，但可以确认双方当事人终约定2017年5月19日共同前往办理网签手续。期间，也达成了以合同约定履行，即买方确定为签约人林买家的一致，但经纪方创某公司要求双方当事人签订委托手续时，黄卖家拒不同意。如前所述，《房地产买卖合同》本身明确黄卖家与经纪方有委托办理过户手续的关系，且当天配合经纪方完善手续，进行网签并不损害黄卖家的合同权益，其拒不配合的行为与其一再陈述要求按原合同履行的陈述明显相悖。结合本案对林买家购房资格的查询，除黄卖家的配合外，合同履行并无其他实质障碍。故此，结合林买家明确愿意就合同约定的购房余款一次性履行，为维护交易稳定及市场诚信，本院支持林买家继续履行合同的诉求。至于，违约责任的认定，从双方来往信息以及经纪方的确认，双方对于合同履行过程中，黄卖家明确提出了与双方书面合同约定不符的交易条件，结合上述不配合网签手续的事实，对于违约责任应由卖方黄卖家承担。