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越秀区二手房买家义务咨询常用解决方案「多图」

发布时间:2021-11-18 01:06:10        







广州二手房买卖合同无效后,***能善意取得抵z押权吗?

咨询电话:18078803465,张静律师解答:即使房屋买卖合同无效,只要***已经完成了抵z押登记发放了贷z款,就善意取得抵z押权。

判z决书节选:

关于浦某***是否构成善意取得抵z押权?若构成善意取得抵z押权,可否构成对庞某主张行使物上请求权的阻却事由?法z院认为,抵z押权系设立在所有权之外的其他物权之一,抵z押权因被担z保***的成立而成立,亦因被担z保***的消灭而消灭。本案中,认定浦某***是否构成善意取得抵z押权需满足以下条件:1、浦某***是否属于善意?2、浦某***是否有偿取得抵z押权?3、抵z押权是否已经登记?虽聂买家并非善意取得涉案房屋,但涉案房屋已登记在聂买家名下,浦某***与聂买家就涉案房屋签订抵z押贷z款合同时,已尽到形式上审慎的审查义务,并不存在重大过失,且浦某***已向聂买家发放贷z款160万元,根据抵z押贷z款合同约定完成了***抵z押权对价的义务,涉案房屋亦办理了抵z押登记手续,故浦某***应为善意抵z押权人,其抵z押权应受到***保护。



广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件,有丰富的执业经验,事人一致好评。特擅长二手房买卖***,商品房买卖***,宅基地房屋买卖***,房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件,收费优惠,欢迎咨询。


广州买房时发现卖家只是挂名人,需要追加真正的卖家进诉z讼吗?

    张静律师解答:若名义卖家披露真正的卖家,则可由买家自己选择告谁,告名义卖家还是真正卖家都可以,承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。



判z决书节选:

本院认为,关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定,“受托人以自己的名义,在委托人的***范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”;第四百零三条第z一款、第二款规定,“受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外;受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人”。本案中,涉案商铺登记在林卖家名下,林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》,无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家披露其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实,而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼,要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此,林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司,一审未追加泽某公司,程序的主张,本院不予采纳。



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广州法z院判z决房屋买卖合同无效前,会提醒买家反诉退款吗?

  张静律师解答:一方起诉合同无效或撤销,法z院认为应当支持的,应该向被告释明:“如法z院判z决合同无效,你方是否反诉返还财产”。如被告回复要反诉,则可一并审理。如被告回复即使法z院判z决合同无效,仍不反诉,则法z院可径行判z决,由被告去另案起诉返还房款。



相关法条:

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十四条:房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后, 买受人应当将房屋返还给出卖人,并***房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并***贷z款***。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,人民z法z院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判z决单方返还财产造成当事人利益失衡。

合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失, 由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。




广州二手房买家未足额***首期款,已过户还能解除吗?

  张静律师解答:实践中二手房买卖交易过程中,可能存在一方未严格按照合同约定来履行合同的情况,此情况是否构成根本违约,守约方是否有权解除合同,需要根据谁才是阻碍交易进行的那一方来认定。如下面这个案件,买家***首期款的时候少给了5万,但房屋已过户。卖家起诉解除合同,过户回来。一审认为买家首期款的确未足额***,构成根本违约,支持了卖家诉求。二审认为即使首期款少给了5万,但买家愿意一次性付款,且已转至法z院账户,是愿意积极履行合同的一方,买家的行为不构成根本违约,卖家不能主张解除合同。终改判驳回了卖家解除合同的诉求。



综上,证人梁某已证实双方均确认首期款已全部付清,双方对首期款无争议。事实上,陈卖家在薛买家已依约办理了按揭贷z款手续且收取了薛买家***的首期款143万元后,亦协助薛买家办理了涉案房屋的过户登记并设定了***数额为350万元的抵z押权。即使如陈卖家主张的薛买家并未足额***首期款,薛买家亦已及时发函通知陈卖家共同协商解决首期款问题,陈卖家却予以拒绝并要求***停止放款,且在薛买家多次表明愿意一次性***剩余房款350万元的情况下仍然拒收。本院认为,在涉案房屋已交付且已过户登记至薛买家人名下,如上所述双方继续履行合同并不存在障碍的情况下,即使薛买家存在未足额***首期款亦不构成根本性违约,一审判z决认定薛买家违约致使双方之间的合同解除而支持被陈卖家的本案诉请,不当。至于剩余房款350万元的问题,薛买家在二审中已将该款提存至本院代管,为解决双方***、避免另起争讼,该款在本案中一并作出处理,陈卖家在本案判z决生效后可向本院申请提取该款。




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