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广州签订认购书后让***电商费，定金能退吗？

  张静律师解答：如果认购书已经对房屋总价进行了约定，则开发商要求再另外***电商费不合约定，购房人可以要求退还定金。

判z决书节选：

关于定金5万元应否没收?对此,分析如下:虽然双方签订的认购协议约定2504房的总房价为3309740元,但根据合同签订单及当事人在庭审的陈述可知,双方就2504房的交易价格口头协商变更为一口价2561680元,即双方对于2504房的交易总价进行了变更,双方准备就此签订商品房买卖合同时,万某公司认为享受一口价2561680元的前提是需要郑某***电商团购费5万元,但万某公司对此未能提交证据予以证明,郑某不同意***该5万元,并认为合同签订单记载的价格2561680元即为双方商定的价格而不包含任何费用,但该合同签订单并未加盖万某公司的公章,双方就交易条件的变更无法达成一致意见,事后亦无法协商一致,故认定未能签订2504房的商品房买卖合同不可归责于双方,根据《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第四条的规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,因此,郑某要求万某公司退还2504房的定金5万元,合理有据,予以支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州什么是商品房法定交楼条件？

   咨询电话：18078803465，张静律师解答：取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。

关于法定交楼条件。《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。国于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公z安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此,我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。

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广州如何认区分是商品房买卖合同关系还是借z款关系？

  张静律师解答：由法z院根据案件证据进行审核认定，如下面这个案件，法z院就认定为商品房买卖合同关系，不是借z款关系。

关于争议焦点一，贾某与国某公司之间为商品房买卖合同关系抑或借z款关系的问题。

首先，贾某主张其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，为此提交了其与国某公司之间签订的《商品房买卖合同》、***购房款的银z行凭证、并办理了商品房预售合同备案登记，以上证据已经形成完整证据链，足以证明贾某与国某公司之间存在房屋买卖合同关系。

其次，根据本案查明事实，贾某与国某公司之间无订立借z款协议，李某与国某公司签订的借z款协议亦无贾某的确认或追认，李某亦无取得贾某的***代表，李某以其本人名义与国某公司之间订立的借z款协议效力不能及于贾某。

再次，虽然李某及国某公司相关工作人员在769号案件中均称贾某与国某公司之间为借z款关系，国某公司收取的案涉1000万元款项即为前述借z款。但该笔款项为东悦酒店所***，而东悦酒店的法定代表人为贾某母亲，东悦酒店付款时出具的《***书》及付款凭证均明确表明该笔款项为代替贾某向国某公司***的购房款，在胡某无进一步证据证明李某为东悦酒店出资人或实际控制人，亦无证据显示贾某确认其通过东悦酒店***给国某公司的1000万元款项是用于李某与国某公司之间借z款协议的情况下，根据现有证据，不足以证明贾某通过东悦酒店向国某公司***的款项即为李某与国某公司之间所订立的借z款协议项下借z款，即不足以证明贾某向国某公司出借1000万元的事实。

综上，贾某为证明其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，并非借z款关系。一审法z院认定双方之间为借z款关系，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。

广州开发商逾期交楼的违约金封顶条款有效吗？

  张静律师解答：不一定有效，法z院可以调整违约金金额。如下面这个案件，法z院就认为违约金太低了，调高了。

案例介绍：

小陈与某开发公司签订房屋买卖合同，购买开发公司开发的某楼盘商品房（下称案涉房屋）。按合同约定，开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。双方在合同中约定如果逾期交付房屋，开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向小陈***违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。合同签订后，小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案，开发公司亦一直未通知小陈收楼。于是，小陈起诉至一审法z院，要求开发公司***逾期交付违约金，同时以商品房买卖合同属于格式合同，约定的违约金明显低于其损失为由，要求突破违约金不超过总房款2%的“封顶线”。本案争议焦点为：逾期交付房屋，违约金应否以总房款的2%为限？

一审法z院认为，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期交付违约金计算标准且违约金总额不超过2%，遂判z决：1、开发公司向小陈***逾期交付违约金70000元；2、驳回小陈的其他诉z讼请求。

广州中院二审认为，违约金“封顶”显然违反公平原则和诚实***原则，明显不足以弥补买受人损失，应对违约金计算标准予以酌情调整，遂变更一审判z决第z一项为：开发公司向小陈***逾期交付违约金189350元。