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广州买商铺后发现铺内有多扇电梯安全门能退房吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，买房并拿***后发现铺内有五扇电梯安全门，严重影响使用。开发商辩称早就告诉了购房人，法z院不支持，判z决解除合同，退还房款。

判z决书节选：

   本案争议的焦点是:涉案《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件应否解除问题。现评析如下:从双方当事人提供的证据可知,涉案商品房买卖合同的附图、不动产权证后的房屋分层图以及涉案所在楼层在国土规划部门本案的平面防火分区示意图均未显示涉案商铺内存在五扇电梯安全门。虽然碧某物业公司已在刘某认购涉案商铺时告知刘某须到涉案商铺查看现状,但碧某物业公司提供的证据均不足以证明刘某在签订涉案商铺认购书至收楼期间五扇电梯安全门已经存在,或者告知该商铺将会存在五扇电梯安全门的情况,同时,碧某物业公司明确表示五扇电梯安全门不能封起来且在遇到紧急情况需通过该五扇门进入电梯救援,甚至连物品都不允许堆放。显然该五扇电梯安全门的存在会直接影响刘某享有的专有的占有、使用涉案商铺的权利,导致其购买涉案商铺的合同目的不能实现。碧某物业公司认为其出售涉案房屋时已考虑了五扇电梯安全门的因素,对此并无提供证据予以佐证,因此,法z院根据《合同法》第九十四条的规定,支持刘某解除涉案商品房买卖合同及附件的诉求。

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广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？

  张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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广州收楼后发现开发商未取得竣工验收备案表能索赔吗？

  张静律师解答：可以，取得竣工验收备案表是法定的交楼条件，即使合同约定不需要提供，或者购房者已事实上收楼，仍可以起诉赔偿。

判z决书节选：

法z院认为:关于御某公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定,虽然御某公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件,樊买家也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,取得竣工验收备案表为法定的交付条件,故案涉房屋于2016年1月22日才满楼条件。根据合同约定,御某公司应当在2015年12月31日前向樊买家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行为。

广州购房人逾期付款，开发商能解除合同吗？

  张静律师解答：买受人已经***标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。

虽然《某华庭装修合同》约定在叶买家未能按期***购房款和装修款,逾期超过30天后,宝某公司有权解除《商品房买卖合同》《某华庭装修合同》。但《z高人民z法z院关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第三十六条第z一款规定:买受人已经***标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。在叶买家已经***百分之七十五以上购房款,履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务的情况下,法z院认为宝某公司与叶买家之间的房屋买卖合同不解除为宜,并对宝某公司提出解除合同为基础的相关诉z讼请求均不予支持。