广州越秀区开发商售房所需***咨询免费咨询 一手楼买卖合同律师

广州出***的时间能否视为收楼时间？

  张静律师解答：可以，在其他收楼条件存在争议的情况下，可以以出***的时间认定为收楼时间。如下面这个案件，购房者在收楼时，发现大门处有一个一米深的洞，就拒绝收楼。后在双方对收楼时间有争议时，法z院就认为，在双方对开发商是否有书面通知收楼有争议的情况下，迟可以以出***的时间认定为收楼时间。

判z决书节选：

关于逾期交楼违约金的问题。根据奥某公司提供的《工程竣工验收备案表》，其备案范围虽未明确表述是否包括涉案房屋在内，但从其记载的项目施工许可证号与双方签订的买卖合同中所记载的涉案房屋所在项目的施工许可证号一致中，可以判定该竣工验收备案表所涉的项目建设范围包括了涉案房屋在内。据此，可以确定涉案房屋所在的建设项目取得竣工验收备案表的时间为2010年12月27日。关于涉案房屋的通水、通电、通气、通邮时间，相关单位已在复函中作出明确说明，法z院对此予以确认。合同约定奥某公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付黄某使用，但奥某公司其时尚未取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，尚未具备通水、通电、通气、通邮等基本使用条件，且奥某公司亦无证据证实其有书面通知过黄某办理房屋交付手续，故对黄某主张奥某公司违反合同约定逾期交楼的事实，法z院予以确认。奥某公司主张涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工验收报告后即已具备交付条件，没有事实和***依据，法z院不予采纳。由于房管部门于2011年7月4日就涉案房屋办理了权属人为黄某的产权登记并颁发了房地产权证，黄某自该日起已能对涉案房屋行使占有、使用、处分等所有权权能，故奥某公司就涉案房屋已完成***上的交付。现黄某主张由奥某公司向其交付涉案房屋及承担2011年7月4日以后的逾期交房责任，理据不足，法z院不予支持。

广州收楼***中，过了诉z讼时效怎么办？

  张静律师解答：如无证据在诉z讼时效内有向开发商主张逾期交楼违约金，则过了诉z讼时效就不能再主张了。诉z讼时效按照的***规定是三年。如下面这个案件，购房者提出其在客户反馈意见表中有要求开发商***逾期交楼违约金，但内容只是要求开发商赔偿，并未明确要求***约金。终法z院认定不足以中断诉z讼时效，该案已过诉z讼时效。

按照合同约定，奥某公司逾期交房的违约责任是按日累计计算，按日计付违约金是一个持续的可分性***，均应按每个个别***分别计算诉z讼时效期间，即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到诉z讼时效的限制。根据《中华人民共和国民z法通则》第z一百三十五条规定，向人民z法z院请求保护民事权利的诉z讼时效期间为二年。据此，黄某应当在2013年7月3日前提起诉z讼，但黄某直至2019年５月７日才提起诉z讼，已经超过了两年的诉z讼时效。黄某主张其在客户反馈意见表及相关函件中均有向奥某公司提出过给予补偿或赔偿的要求，已构成诉z讼时效的中断，但其所提供的证据均非在上述诉z讼时效内提出，而且权利主张必须具体明确，黄某只是要求奥某公司给予补偿或赔偿，并未明确要求***违约金，而主张给予补偿或赔偿与主张***违约金亦属于不同的权利，故法z院对于黄某的上述关于诉z讼时效中断的意见不予采纳。综上，黄某关于逾期交楼违约金的主张已超过有关诉z讼时效的规定，一审法z院不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

签订商品房预售合同后不想买了，解除合同要赔偿吗？

  张静律师解答：要。看合同约定和对方的诉z讼请求，还要看已经交了多少钱，只交了定金就没收定金，如还交了首付，可能还要赔偿违约金。但一般赔偿款总额不会超出购房者已经缴纳的金额。如下面这个案件，购房者交了16万。单方解除合同，商品房预售合同约定的违约金是房价的20%，如按这个标准计算，就超出16万了，于是法官调整了违约金为房价的10%，这样刚好14万6，购房者还能再退1万4。

《广州市商品房买卖合同（预售）》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前缴纳，但洪某至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中某公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。中某公司主张违约金计算方式为《广州市商品房买卖合同（预售）》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，故中某公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的违约金，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议6.2条约定，洪某违约导致合同被解除，应向守约方中某公司***违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。洪某在答辩中申请调整违约金至中国人民银z行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪某逾期违约情况、中某公司的实际损失情况，本院酌情确定洪某按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中某公司***解约违约金。