广州黄埔区合同无效处理咨询诚信企业 宅基地赠予合同律师

广州宅基地买卖合建***中如何评估房屋价值？

  张静律师解答：宅基地房的评估有三种方法，按评估出来的价值从高到底依次是：市场收益法、新置市场法、重置成本法。重置成本法是指在评估基准日标的重新购置或建造资产所耗费的总成本,在此基础上扣除资产已使用的价值,计算其尚余价值的一种评估方法。收益法主要是反映市场供求价值的一种方法,该方法主要体现为房屋的租金。一份报告中可以同时采用几种方式评估。如下面这个案件，卖家主张采用重置成本法评估，买家主张采用新置市场法评估。终评估公司两种方法都采用了，然后再来个宅基地土地的价值为186547元,上盖物价值为683455元，相当于上盖物的价值中和了两种评估方法的价值。

判z决书节选：

因梁买家在本案中提出要求林产权人赔偿损失的主张,双方对赔偿的标准无法达成一致意见,梁买家向法z院提出对涉案房屋的价值进行评估的申请。法z院依法委托广州市华某价格事务所有限公司对上述标的物进行评估。评估过程中,双方对评估方式提出意见,林产权人认为依法应当按照重置成本法评估确定房屋价值,梁买家认为应当采用新置市场法评估确定房屋价值,因双方对评估方式方法存在争议,经林产权人、梁买家双方同意,本次评估分别采用争议的两种方法对涉案房屋的价值进行了评估。评估公司于2019年12月9日出具评估结论书显示,评估价格结论:1.涉案房屋根据重置成本法评估的价值为444328元。2.涉案房屋根据新置市场法评估的价值为870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地价值为186547元,上盖物价值为683455元。梁买家为本次评估预付评估费15000元。经向评估公司询问,此次评估费的计付以评估标的为依据计付,评估方法不影响评估费的计付。

广州同村村民间的宅基地房买卖合同有效吗？

  张静律师解答：有效。

法z院认为:根据何卖家于2005年7月19日共同向张买家出具的转让凭据,以及2005年8月14日张买家向何卖家中国工商***的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项的事实,再结合证人吴某、张某的证言,法z院确认何卖家已将涉案的京溪村某94号二楼房屋转让给张买家,该房屋转让合同已经实际履行。何卖家抗辩称张买家向何卖家账户内存入的款项为,其主张的金额80000元与张买家实际存入的款项金额不符,且其未能就借贷关系的存在进行举证,法z院对其该项主张不予确认。由于张买家均系涉案宅基地房屋所在的集体经济***成员,与何卖家就该房屋签署的转让协议系双方的真实意思表示,并未违反***、行规的效力性强制性规定,合法有效。导致合同无效的应为***、行规中的效力性强制性规定,我国现有***、行规并未禁止同一农村集体经济***成员之间转让宅基地,何卖家现以该转让协议违反“一户一宅”的规定为由主张转让协议无效的意见法z院不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州没有宅基地证的房屋继承***法z院处理吗？

  张静律师解答：没有宅基地证，如果有李姐社的权属证明和合法的报建材料，在继承和离婚一类的案件中，法z院还是可以就使用权进行判z决处理，但在买卖、合建协议无效等***统不处理。如果只有李姐社的权属证明，没有合法的报建材料，则法z院也不处理。如下面这个案件，报建材料1996年，而买地合同是1998年签订，违反了先买地后报建的正常程序，终法z院认定无法证明涉案房屋属于被继承人遗留的合法财产,涉案房屋权属不明，判z决不于处理。

一审法z院认为：关于广州市天河区某村文华新大街XX号房,现有证据证实该房屋所在宅基地使用人为被继承人徐某,房屋原报建层数为三层半,后经加建,现层数为七层,加建部分未经合法报建,而且该宅基地上房屋未取得合法权属证明,房屋权属不明。因此,该房屋无法发生继承,不予处理,潘某1、潘某2、潘某3、潘某4主张继承该房屋的意见不能成立,不予支持。

二审法z院认为：本案争议焦点为广州市天河区某村文华新大街XX号房的处理问题。本案中,虽然广州市天河区某街某村第十三股份合作李姐社出具的《证明》,载明被继承人徐某于1998年7月10日向该社购得涉案宅基地,但并未办理相应的宅基地使用权证,而且潘某5所提交的《广州市天河区建筑工程许可证》显示,在上述涉案宅基地上报建房屋的时间为1996年1月22日,报建时间在购买之前,且涉案房屋建成后亦未办理相应的权属证明,无法证明涉案房屋属于被继承人徐某遗留的合法财产,涉案房屋权属不明,故潘某1、潘某2、潘某3、潘某4上诉请求继承该房屋缺乏事实与***依据,本院不予支持。

广州起诉兄弟姐妹侵z占自己的宅基地房份额，能打赢吗？

  张静律师解答：此类案件要看证据，一是能否证明涉案房屋是父母的宅基地房，自己有继承份额，二是涉案房屋这么多年有没有加建、改建，谁出的钱，三是兄妹的过户程序是否合法，父母是否同意。如下面这个案件，姐姐起诉侵z占自己的宅基地房继承份额，但法z院审理后发现一是宅基地证是父亲去世后母亲和申领的，二是房子是出钱建的，三是母亲立了公证遗嘱自己的份额赠与给。此种情况下姐姐是没有份额的，终败诉。

法z院认为:《民事诉z讼法》第六十四条款规定:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉z讼请求所依据的事实或者反驳对方诉z讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,根据李姐、李妹提交的证据显示,虽然李父、黄母及李姐、李妹一家四人在五十年代已在杨箕村同××号房屋居住,但直至李父时,一直没有关于该房屋的宅基地使用权或集体产权证等权属登记。因此,该房屋不属于李父的遗产。黄母于八十年代取得杨箕村xxx8号的宅基地使用权证,该址上盖房屋经李妹两次出资拆建,黄母于1996年4月向广州市天河区沙河镇杨箕村民申请将该8号房屋***户名变更为李妹,即将上址房屋赠与李妹,与其在广州市天河区公证处所立《遗嘱》的意思表示并不相悖。现无证据证明李姐对此有提出过异议。李妹取得杨箕村xxx8号房屋的权属证书后,作为房屋权属人与***人签署***补偿协议,并回迁xxxA2栋3402房和1206房、A5栋507房、A6栋2208房。现李姐要求确认其享有杨箕村xxx8号房屋以及上述回迁房三分之一产权份额,依据不足,法z院不予支持。