二手房卖家义务咨询服务为先「在线咨询」

广州中介服务合同约定保底价，差额归中介有效吗？

  张静律师解答：无效。但如中介已确实提供了服务，法z院也会酌情判z决一定服务费。如下面这个案件，中介和卖家约定保底价140万，超出部分归中介，终房屋147万成交，法z院判z决只需给中介费1万5。

判z决书节选：

本案中,根据利中介与王卖家的陈述,利中介是在已经和买家协商好出售价格但未告知王卖家的情况下,再与王卖家协商底价,进而作出协议书中关于“甲方承诺,乙方销售该房屋的总售价为壹百肆拾万,超出壹百肆拾万的部分差价归乙方所有……”的约定,这既限制了业主作为产权人和委托人的交易决定权,也与中介机构作为居间方为交易提供服务的法定义务相悖,且容易导致中介机构及其从业人员故意隐瞒交易信息、赚取房屋差价等道德风险,扰乱市场交易秩序,因此协议书的约定违反公序良俗,应为无效协议。但是鉴于王卖家与买受人之间的房屋买卖合同已经履行完毕,利中介亦提供了居间服务,根据等价有偿及公平原则,法z院酌情支持中介服务费15000元,对利中介诉z讼请求中合理的部分予以支持,超出部分不予支持。由于协议书无效,因此对利中介主张的***,法z院不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州三方合同未约定贷z款期限，能否以网签合同的为准？

    张静律师解答：可以。如三方合同未约定一些重要节点的期限，而网签合同有约定的话，可以网签合同约定的期限为准。

法z院认为:杨卖家、马买家于2018年7月2日签署的《合同》及2018年7月5日签署的《网签合同》合法有效。根据《合同》之约定,《网签合同》与《合同》约定不一致时,以《合同》为准;因《合同》中并未约定马买家、杨卖家申请按揭手续的期限,故在签订在后的《网签合同》对此作出约定时,应以《网签合同》约定的“剩余房款1240000元由乙方于2018年8月31日前甲乙双方自行申请按揭手续,按照按揭方式付款,按揭的方式为、商业组合贷z款”为准。

广州夫妻一方擅自卖房合同有效吗？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十九条：夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院应当依照《人民z法z院关于适用<中华人民共和国民事诉z讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。

买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判z决合同继续履行:

(一)夫妻另一方追认买卖合同的;

(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;

(三)买受人已经按照合同约定***价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;

(四)有其他情形,可以认定买受人属于《人民z法z院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。

广州租客占用已经拍卖的房屋，还能否主张减情期间的占用费？

    张静律师解答：不能，必须按标准向房屋买受人***房屋占用费。租客要求减情期间占用费的主张与疫情下***采取防控措施之间缺乏因果关系，不能获得法z院的支持。

疫情爆发后，很多租赁合同面临履行障碍。然而，这并不意味着物业使用人可以此为由要求减免租金或占有使用费。《z高人民z法z院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同***案件，除当事人另有约定外，在适用***时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。因此，若承主张以疫情为由减免租金或拒绝搬离，须租赁合同履行障碍与疫情或***防控措施有直接的、特定的因果关系。

某案中，在某公司通过竞拍取得案涉房屋产权且与邓某不能就该房屋租赁协商一致，要求邓某腾退房屋并***占用费时，邓某已处于无权占有房屋的状态，该无权占有早在疫情发生前已存在，不是疫情及***防控措施的结果，也不因疫情和***采取防控措施而合法化，故邓某主张减情期间占用费与疫情下***采取防控措施之间缺乏因果关系，不能获得法z院的支持。