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广州宅基地买卖合建***中如何评估房屋价值？

  张静律师解答：宅基地房的评估有三种方法，按评估出来的价值从高到底依次是：市场收益法、新置市场法、重置成本法。重置成本法是指在评估基准日标的重新购置或建造资产所耗费的总成本,在此基础上扣除资产已使用的价值,计算其尚余价值的一种评估方法。收益法主要是反映市场供求价值的一种方法,该方法主要体现为房屋的租金。一份报告中可以同时采用几种方式评估。如下面这个案件，卖家主张采用重置成本法评估，买家主张采用新置市场法评估。终评估公司两种方法都采用了，然后再来个宅基地土地的价值为186547元,上盖物价值为683455元，相当于上盖物的价值中和了两种评估方法的价值。

判z决书节选：

因梁买家在本案中提出要求林产权人赔偿损失的主张,双方对赔偿的标准无法达成一致意见,梁买家向法z院提出对涉案房屋的价值进行评估的申请。法z院依法委托广州市华某价格事务所有限公司对上述标的物进行评估。评估过程中,双方对评估方式提出意见,林产权人认为依法应当按照重置成本法评估确定房屋价值,梁买家认为应当采用新置市场法评估确定房屋价值,因双方对评估方式方法存在争议,经林产权人、梁买家双方同意,本次评估分别采用争议的两种方法对涉案房屋的价值进行了评估。评估公司于2019年12月9日出具评估结论书显示,评估价格结论:1.涉案房屋根据重置成本法评估的价值为444328元。2.涉案房屋根据新置市场法评估的价值为870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地价值为186547元,上盖物价值为683455元。梁买家为本次评估预付评估费15000元。经向评估公司询问,此次评估费的计付以评估标的为依据计付,评估方法不影响评估费的计付。

广州城镇取得宅基地证合法吗？

  张静律师解答：城镇只要在1999年前取得了宅基地证就是合法的。

第四、关于骆哥是否具备申请宅基地使用权资格的问题。根据《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发2016【191号】)的规定,“1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。”因被诉宅基地使用证是在1996年核发的,即使骆哥当时不属于农业,亦不影响被诉宅基地使用证的合法性。因此,被诉宅基地使用证的核发并无不当。

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广州宅基地买卖协议无效后，卖家能起诉买家***租金吗？

   张静律师解答：不可以，法z院不会支持。

《买卖宅基房协议》无效,双方因合同取得的财产,应当予以返还,有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。李卖家交付房屋给罗买家使用是基于买卖关系而非租赁,且罗买家取得房产使用权时李卖家也获得了对价的款项,期间双方均对对方交付的财物进行占有使用,按公平原则,李卖家再要求罗买家另行***占用期间的租金显然有悖于公平。故李卖家提出反诉要求罗买家***从交付之日至2019年7月21日期间的占用费依据不足,法z院不予支持。

广州亲属侵z占了自己名下的宅基地房，能起诉返还吗？

  张静律师解答：可以，宅基地***案件，以登记为准，登记在谁名下就是谁的，一般不轻易变更使用人人。如下面这个案件，儿子占了父亲的宅基地房经营烧烤，并主张自己出资建房了，不肯搬离。终法z院认为宅基地登记在谁名下就是谁的，判令儿子腾房。

法z院认为:案涉房屋属于宅基地房屋,虽然麦儿称其对案涉房屋的建造有进行出资,但依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”之规定,案涉房屋的不动产权证上记载的权利人仅为麦父一人,因此,麦儿是否有出资建造案涉房屋,并不影响麦父作为所有权人而对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利,且该法定权利不因其与麦儿之间的亲情关系而被限制。同时,麦儿户已经拥有一处宅基地房屋,虽然其称该房屋面积小而居住人口多,但是不能以此作为其可以占有使用案涉房屋的理由,且其占有使用案涉房屋首层前屋亦是用于经营烧烤而非用于居住。《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”依据上述规定,麦父要求麦儿腾空交还所占房屋的诉z讼请求,合法有据,法z院予以支持。鉴于麦儿实际占用的是案涉房屋首层前屋部分,且首层前、后屋有明确的间隔,故应判令麦儿腾空交还案涉房屋首层前屋为宜。需要指出的是:在调解过程中,法z院发现本案***的背后蕴含的是麦父、麦儿之间的亲情关系出现了问题。虽然麦父的诉z讼请求在***上得到支持,但本案判z决并不能替代解决双方之间的深层次问题。故法z院希望麦父、麦儿双方能秉持“为人子,止于孝;为人父,止于慈”和“家和万事兴”的古训妥善背后的问题。