广州买家无法贷z款解除合同咨询给您好的建议「广州合拓」

广州买房时发现卖家只是挂名人，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家披露真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

判z决书节选：

本院认为，关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的***范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家披露其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

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广州房屋买卖合同实为以房款抵债的如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十四条：当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他***,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因***人未履屋买卖合同,***人请求解除合同,按照原约定清偿债z务的,应予支持。

***人举证证明所抵销的***中存在高额***的,应当扣除该部分***。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。

当事人通过以房抵债协议逃避***,侵害第三人合法权益的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。

《合同法》第五十二条

（合同无效的法定情形）有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益;

(二)恶意，损害***、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反***、行规的强制性规定。

第五十四条

（可撤销合同）下列合同，当事人一方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民z法z院或者仲裁机构不得撤销。

广州房屋买卖合同约定卖家负责分成两个***，未成功能解除合同吗？

  张静律师解答：此种情况下如买家愿意买，卖家不能解除合同。如买家不想买，则买家可以解除合同。同时，如不能分成两个***属客观履行不能，卖家主观没有过错，则买家也不能要求卖家承担违约责任。

法z院认为：秦买家、蒙卖家、邱卖家双方签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效。因涉案房屋特殊的产权形态，可能分立为两个不动产权属登记证书。根据《房屋买卖合同补充协议》的约定，蒙卖家、邱卖家作为卖方负责在合同签订后将涉案的房屋分成两个***，即蒙卖家、邱卖家负担办理分证的义务。结合本案证据，蒙卖家、邱卖家虽在合同订立后曾积极履行该项合同义务，但终并未完成分证的目的。对此，蒙卖家、邱卖家辩称不能分证是由于涉案房屋的档案资料中缺乏报建图纸导致的，应属客观上的履行不能，非其主观不履行。但是，蒙卖家和邱卖家提交的证据仅能证明其曾积极履行分证义务，但并不足以证明不能分证的惟一原因系因缺乏报建图纸所致。退一步说，即使涉案房屋因客观上的障碍不能分证导致双方合同约定的内容无法履行的，双方当事人亦因积极协商变更合同的履行方式。蒙卖家、邱卖家在未与秦买家协商一致的情况下即要求解除双方之间的合同，显属履约不当。因此，蒙卖家、邱卖家于2018年6月28日发出的解除合同的通知并不能发生解除合同的效力。因此，蒙卖家、邱卖家的反诉请求法z院不予支持。现秦买家提供的证据显示其具备继续履行前述买卖合同的条件，秦买家在符合本市购房政策的前提下变更付款方式为一次性***剩余购房款，此举并未增加蒙卖家、邱卖家的履约负担，法z院予以支持。至于秦买家诉请要求蒙卖家、邱卖家承担违约责任的问题，基于前述分析来看，蒙卖家、邱卖家并非主观上恶意违约，导致双方合同不能正常履行确有客观原因，因而秦买家的该项主张，法z院不予支持。