海珠区未成年子女房产出售咨询在线咨询 二手房买卖违约找律师

广州中介承诺买家垫z资赎契有效吗？

  张静律师解答：除非有证据证明买家知情并同意，否则中介的承诺对买家不产生效力。如卖家坚持要买家垫z资赎契才过户，则构成根本违约。

判z决书节选：

关于林卖家与莫买家之间的房屋买卖合同关系解除的违约责任认定问题。根据《存量房买卖合同》约定,莫买家应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天将150000元首期楼款***给林卖家,无证据显示莫买家承诺提前***150000元首期楼款用于赎契,至于中介公司与林卖家的协商内容,无证据证实莫买家对此知情并同意,故林卖家与中介公司的协商内容对莫买家不具有***约束力,故林卖家主张莫买家未依约***150000元首期楼款用于赎契构成违约,缺乏事实依据,本院不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州租客占用已经拍卖的房屋，还能否主张减情期间的占用费？

    张静律师解答：不能，必须按标准向房屋买受人***房屋占用费。租客要求减情期间占用费的主张与疫情下***采取防控措施之间缺乏因果关系，不能获得法z院的支持。

疫情爆发后，很多租赁合同面临履行障碍。然而，这并不意味着物业使用人可以此为由要求减免租金或占有使用费。《z高人民z法z院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同***案件，除当事人另有约定外，在适用***时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。因此，若承主张以疫情为由减免租金或拒绝搬离，须租赁合同履行障碍与疫情或***防控措施有直接的、特定的因果关系。

某案中，在某公司通过竞拍取得案涉房屋产权且与邓某不能就该房屋租赁协商一致，要求邓某腾退房屋并***占用费时，邓某已处于无权占有房屋的状态，该无权占有早在疫情发生前已存在，不是疫情及***防控措施的结果，也不因疫情和***采取防控措施而合法化，故邓某主张减情期间占用费与疫情下***采取防控措施之间缺乏因果关系，不能获得法z院的支持。

广州二手房买卖合同对付款时间和方式约定不明怎么办？

  张静律师解答：如存在约定矛盾或约定不明的情况，需要双方协商达成补充条款，进行明确约定，如无法达成补充协议，则任何一方可解除合同，双方互不承担违约责任，已收款项退还。

本院认为，涉讼合同4条备注①约定的“卖方的***欠款由买方***的首期款***，若***欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多***的首期款”，原本的意思应为由买方负担提前赎契的款项，而买方替卖方还贷而多支出款项超出双方约定首期款880000元的，应由卖方负责退回。但因该合同条款表述不清晰，导致双方产生不同理解，且莫卖家又拒绝向熊买家出具书面凭证承诺多出款项应退还给熊买家。因此，法z院认定因合同约定不明，不能达成补充协议，导致合同未能继续履行并终解除的责任不应归责于任何一方。莫卖家请求没收熊买家***的购房定金30万元，缺乏事实和***依据，本院不予支持。