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广州开发商延迟交房，购房者可以解除合同吗？

    张静律师解答：可以，但解除合同应在法定期限内提出，期限为有催告的情况下三个月，无催告的情况下为一年。

判z决书节选：

泰某行使合同解除权是否超过法定除斥期间。由于泰某现在才提出解除合同,故对解除合同的审查应适用《合同法》及《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》的规定。双方合同约定广保公司需于1994年12月31日交付涉案房屋,并未约定具体的时间,但时至今日,广保公司仍未取得房地产权属证书、亦未交付房屋,违约行为一直处于持续状态。即便泰某未在解除事由出现后的法定时间内行使合同解除权,但泰某于2018年11月20日发函给广保公司再次要求广保公司三个月内交付房屋和办理***,广保公司收到该函件后在合理期限内仍未履行上述义务,泰某作为守约方仍有权行使法定解除权。根据《合同法》第九十六条款的规定,合同自通知到达对方时解除。因此, 1994年12月29日、2003年6月4日签订的《广保公司贸易铺面转让合同》及《商品房买卖合同》均于2019年2月26日解除。

相关***规定：

《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第十五条：

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延***购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

***没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州出***的时间能否视为收楼时间？

  张静律师解答：可以，在其他收楼条件存在争议的情况下，可以以出***的时间认定为收楼时间。如下面这个案件，购房者在收楼时，发现大门处有一个一米深的洞，就拒绝收楼。后在双方对收楼时间有争议时，法z院就认为，在双方对开发商是否有书面通知收楼有争议的情况下，迟可以以出***的时间认定为收楼时间。

关于逾期交楼违约金的问题。根据奥某公司提供的《工程竣工验收备案表》，其备案范围虽未明确表述是否包括涉案房屋在内，但从其记载的项目施工许可证号与双方签订的买卖合同中所记载的涉案房屋所在项目的施工许可证号一致中，可以判定该竣工验收备案表所涉的项目建设范围包括了涉案房屋在内。据此，可以确定涉案房屋所在的建设项目取得竣工验收备案表的时间为2010年12月27日。关于涉案房屋的通水、通电、通气、通邮时间，相关单位已在复函中作出明确说明，法z院对此予以确认。合同约定奥某公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付黄某使用，但奥某公司其时尚未取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，尚未具备通水、通电、通气、通邮等基本使用条件，且奥某公司亦无证据证实其有书面通知过黄某办理房屋交付手续，故对黄某主张奥某公司违反合同约定逾期交楼的事实，法z院予以确认。奥某公司主张涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工验收报告后即已具备交付条件，没有事实和***依据，法z院不予采纳。由于房管部门于2011年7月4日就涉案房屋办理了权属人为黄某的产权登记并颁发了房地产权证，黄某自该日起已能对涉案房屋行使占有、使用、处分等所有权权能，故奥某公司就涉案房屋已完成***上的交付。现黄某主张由奥某公司向其交付涉案房屋及承担2011年7月4日以后的逾期交房责任，理据不足，法z院不予支持。

广州买商品房后无力供房，解除合同如何担责？

  张静律师解答：可能会按照合同约定承担违约责任。如下面这个案件，买家买房后无力供房，开发商起诉解除合同，一审时买家表态不想解除合同，法z院判z决按逾期付款计算违约金。二审时买家表态同意解除合同，法z院判z决按合同约定***房价的20%的违约金40万。

判z决书节选：

二审期间,陈买家向本院提出同意解除合同,并愿意按一审核定的190530元***违约金。由于陈买家的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致,对此本院释明告知,若不履行合同,按照合同约定将可能承担20%违约责任,陈买家坚持解除合同,不再履行合同。本院认为,根据一审查明事实,陈买家逾期***剩余房款已构成违约,一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款,并愿意承担相应的违约责任,其违约行为并不影响合同目的的实现等,判令不解除合同并无不当。现由于陈买家明确表示不愿履行合同,系其对自身权利的处分,亦与辉某公司的请求一致,本院予以照准。本案辉某公司在合同履行过程中并无违约,陈买家明确表示不愿履行合同,属于根本违约,依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因(包括但不限于逾期付款,逾期办妥按揭手续,逾期还贷等)致使合同解除的,乙方须按总房价的20%向甲方***违约金,”的约定,陈买家应向辉某公司***违约金349825.2元。陈买家提出违约金过高,但未提供相应的证据,本院不予支持。因合同解除,辉某公司应将收取陈买家的购房款1749126元一并返还。

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