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广州宅基地房的市场价值一般评估出来是多少？评估费多少？

  张静律师解答：视宅基地发面积、房屋的面积、宅基地的位置、房屋的新旧程度不同而定，一般整栋宅基地房的价值，即使是很好的房子，评估出来的价格也不会超出200万。如下面这个案件，宅基地房评估出来价格就是170万。评估费1万3。

判z决书节选：

本案审理过程中，刘1向法z院申请对涉案房屋（位于广州市白云区鹤龙街联边经济联合社××村××巷×号房屋，宅基地为框架结构三层半建筑结构，建筑面积195平方米）的市场价值进行评估。法z院依法委托广州德某价格评估有限公司对上述标的进行评估。广州德某价格评估有限公司于2019年12月2日出具《评估报告书》显示，涉案房屋在2019年11月15日的市场价值为1704150元。刘1、刘2双方对上述报告书均无异议。刘1为此预付评估费13168元。

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广州九几年签订的宅基地买卖合同有效吗？

  张静律师解答：无效。只要没有办理宅基地证更名，就全部无效，不管是哪年签订的买卖合同.我国1990年之前民间还可以办理宅基地过户（不限户z口在本村），但***从没有明确规定说宅基地房可以买卖。所以实践中，如果1990年前买的宅基地并办理了过户的，法z院就默认合同有效。如没有办理过户的，则全部为无效合同。

判z决书节选:

关于涉讼《房屋转让合约》的效力认定问题。《物权法》百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等***和***有关规定。”涉讼《房屋转让合约》签订于1992年,一审判z决引用的《土地管理法》第六十三条规定系该法1998年修正版的规定,属于适用***不当,本院予以纠正。然而,根据1988年修正的《土地管理法》第二条关于“中华人民共和国实行土地的公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵z占、买卖或者以其他形式非z法转让土地。”及第三十八条第三款关于“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”之规定,可以看到***对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利,其权利的主体具有特定性,即于本集体经济***成员,宅基地使用权的这一权利属性并未因为《土地管理法》等有关***的修改而发生变更。因此,村集体经济***成员与非本村集体经济***成员宅基地上房屋合建的,合同无效。依据“房地一致”的原则,一审法z院在实体上认定涉讼《房屋转让合约》为无效合同正确,本院予以确认。

广州村委会购买村民的宅基地合同有效吗？

    张静律师解答：有效。属于村集体***内部的宅基地房屋流转。

本案为物权保护***,主要审查复某村委会及复某小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复某村委会及复某小学主张系由复某村委会向黄某成购买涉讼房屋后交由复某小学使用,复某村委会为此提供了收款收据、等证据予以证明其已向黄某成、陈某***了合理对价,同时,复某村委会、复某小学及陈某均确认涉讼房屋已由复某小学实际占有使用逾二十年。陈某虽对复某村委会提供的收款收据、等不予确认,并称未收到上述款项,但未能提供相关证据予以反驳,另陈某自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复某小学占有使用,但在2018年其委托律师向复某村委会寄送律师函之前,黄某成及其均未曾向复某村委会或复某小学主张过任何权利,实有违常理,故法z院对复某村委会及复某小学的主张予以合理采信,复某村委会已向黄某成及陈某***了合理的对价,其与复某小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此,陈某主张复某村委会及复某小学返还涉讼房屋并***占有使用费的诉请,缺乏理据,法z院不予支持。

对于陈某提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为,复某村委会与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体***内部的宅基地房屋流转,并未违反***、行政z***的强制性规定,亦不存在***所规定的其他无效情形,陈某亦在庭审中自认除涉讼房屋的宅基地外,其名下还有一处宅基地,涉讼房屋转让不会导致陈某作为集体经济***成员宅基地权利的丧失。陈某关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张,理由不能成立。

广州宅基地房屋的价值评估为什么差别那么大？

  张静律师解答：宅基地房屋价值的评估每个案件都不一样，差别非常大，跟房屋的新旧、位置、面积都有关系。如下面这个案件，当事人对评估报告提出异议，评估公司就作出了解释，为什么与别家公司的评估价值不一样的问题。

判z决书节选：

4.关于另案评估价值的问题。各评估公司是根据标的的实际情况，选用不同的评估方法及评估思路，而我司无法获悉华盟公司的评估依据和方法。且标的物的完工年代，建造规模、面积，使用材料及设计建造方案等差异均影响标的建筑重置价值。有关当事人不应机械地将各案件的评估及审判结论进行对比，更不能因周边市政设施建设带动周边一般商品房价格浮动直接等同于宅基地房屋价值。

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