萝岗区买家无法贷z款解除合同咨询询问报价「多图」

广州中介服务合同约定保底价，差额归中介有效吗？

  张静律师解答：无效。但如中介已确实提供了服务，法z院也会酌情判z决一定服务费。如下面这个案件，中介和卖家约定保底价140万，超出部分归中介，终房屋147万成交，法z院判z决只需给中介费1万5。

判z决书节选：

本案中,根据利中介与王卖家的陈述,利中介是在已经和买家协商好出售价格但未告知王卖家的情况下,再与王卖家协商底价,进而作出协议书中关于“甲方承诺,乙方销售该房屋的总售价为壹百肆拾万,超出壹百肆拾万的部分差价归乙方所有……”的约定,这既限制了业主作为产权人和委托人的交易决定权,也与中介机构作为居间方为交易提供服务的法定义务相悖,且容易导致中介机构及其从业人员故意隐瞒交易信息、赚取房屋差价等道德风险,扰乱市场交易秩序,因此协议书的约定违反公序良俗,应为无效协议。但是鉴于王卖家与买受人之间的房屋买卖合同已经履行完毕,利中介亦提供了居间服务,根据等价有偿及公平原则,法z院酌情支持中介服务费15000元,对利中介诉z讼请求中合理的部分予以支持,超出部分不予支持。由于协议书无效,因此对利中介主张的***,法z院不予支持。

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广州房主他人一房二卖，真买家能起诉过户吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商他人一房二卖，第z一个买家起诉过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

法z院认为，欧某与国某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。国某公司至今未协助欧某办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵z押权存在冲突。对此，法z院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第X号判z决书查明的事实，国某公司与李某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李某曾向国某公司***首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人z院的生效判z决书中可见第三人李某曾***了部分的按揭房款，但此并不足以证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李某与国某公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭贷z款，那么国某公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李某在长达十余年的时间里曾向国某公司主张过权利。可见，国某公司与第三人李某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《通则》第五十五条第（二）项及《总则》第z一百四十六条第z一款的规定，国某公司与第三人李某签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧某诉请要求确认国某公司与第三人李某签订的《商品房买卖合同》为无效，法z院予以支持。

广州房屋买卖合同的解除时间如何认定？

  张静律师解答：解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。所以在一方违约时，守约方可以发函解除合同，对方收到解除函的时间就为合同解除的时间。如没有发函而直接起诉，就以起诉当天为合同解除的时间。

判z决书节选：

《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要z***;(三)当事人一方迟延履行主要z***,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行***或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)***规定的其他情形。”本案中,葛买家因缴纳社z保中有欠缴记录致使不能符合广州市购房政策,从而导致合同目的无法实现,属于违约行为。邱卖家已于2019年5月6日向葛买家发《律师函》要求解除双方签订的《存量房买卖合同》,葛买家在2019年5月7日签收,因此邱卖家主张邱卖家、葛买家之间的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同条款已于2019年5月7日解除,法z院予以支持。因葛买家当庭表示同意与邱卖家解除网签合同,故对邱卖家主张葛买家配合其解除合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》中有关涉案房屋买卖合同条款的网签手续的诉z讼请求,法z院予以支持。

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