广州海珠区开发商逾期办z证咨询价格合理「广州合拓」

广州出***的时间能否视为收楼时间？

  张静律师解答：可以，在其他收楼条件存在争议的情况下，可以以出***的时间认定为收楼时间。如下面这个案件，购房者在收楼时，发现大门处有一个一米深的洞，就拒绝收楼。后在双方对收楼时间有争议时，法z院就认为，在双方对开发商是否有书面通知收楼有争议的情况下，迟可以以出***的时间认定为收楼时间。

判z决书节选：

关于逾期交楼违约金的问题。根据奥某公司提供的《工程竣工验收备案表》，其备案范围虽未明确表述是否包括涉案房屋在内，但从其记载的项目施工许可证号与双方签订的买卖合同中所记载的涉案房屋所在项目的施工许可证号一致中，可以判定该竣工验收备案表所涉的项目建设范围包括了涉案房屋在内。据此，可以确定涉案房屋所在的建设项目取得竣工验收备案表的时间为2010年12月27日。关于涉案房屋的通水、通电、通气、通邮时间，相关单位已在复函中作出明确说明，法z院对此予以确认。合同约定奥某公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付黄某使用，但奥某公司其时尚未取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，尚未具备通水、通电、通气、通邮等基本使用条件，且奥某公司亦无证据证实其有书面通知过黄某办理房屋交付手续，故对黄某主张奥某公司违反合同约定逾期交楼的事实，法z院予以确认。奥某公司主张涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工验收报告后即已具备交付条件，没有事实和***依据，法z院不予采纳。由于房管部门于2011年7月4日就涉案房屋办理了权属人为黄某的产权登记并颁发了房地产权证，黄某自该日起已能对涉案房屋行使占有、使用、处分等所有权权能，故奥某公司就涉案房屋已完成***上的交付。现黄某主张由奥某公司向其交付涉案房屋及承担2011年7月4日以后的逾期交房责任，理据不足，法z院不予支持。

广州开发商未取得商品房预售许可证，商品房预售合同有效吗？

    张静律师解答：无效，但开发商在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格就有效。注意下面两个法条规定不一致，我们广州市的案件还是参考广东高院的指引吧。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第六条：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

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广州开发商有公示合同样本，还能以无法达成一致退定金吗？

  问：开发商在售楼现场公示了房屋买卖合同条款，或过后销售通过微信发送了房屋买卖合同的版本，买家还能以双方对合同条款无法达成一致起诉退定金吗？

律师解答：不能了。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四条：当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

广州商品房交楼的法定条件是什么？

  张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，不能以合同约定的形式变更。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。