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广州超过后过户时间卖家就可以解除合同了吗？

    张静律师解答：不一定，看合同如何约定。如果合同有约定超过后过户时间卖家可以解除合同，才能解除。如果没有约定，且同时约定了延迟履行义务的，逾期10天才能解除合同，则还要再等10天才能书面发函解除合同。当然这10天可主张逾期履行的违约金。

判z决书节选：

法z院认为，关于张买家是否构成违约,本案合同关系是否应当解除的问题。如前所述,与梁卖家建立房屋买卖合同关系的买受人主体系张买家。而依据梁卖家与张买家签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》的约定,张买家应在取得***同意贷z款通知书或相关意向回复后五个工作日内与梁卖家共同办理递件过户手续及***首期款,该事项应当在2018年5月30日前完成,如张买家付款逾期十日以上的,则梁卖家有权不向张买家出售涉案房屋。事实上,张买家一直未向梁卖家***首期款,且直至2018年6月21日才以张某泽的名义取得广发***广州分行出具的《贷z款初审结果通知书》,导致双方事实上亦无法在2018年5月30日前办理交易过户手续。因此,张买家的行为已构成违约,梁卖家诉请解除双方之前签订的一系列买卖合同包括梁卖家与张某泽签订的《广州市存量房买卖合同》符合合同约定,应予支持。

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广州三方合同未约定贷z款期限，能否以网签合同的为准？

    张静律师解答：可以。如三方合同未约定一些重要节点的期限，而网签合同有约定的话，可以网签合同约定的期限为准。

法z院认为:杨卖家、马买家于2018年7月2日签署的《合同》及2018年7月5日签署的《网签合同》合法有效。根据《合同》之约定,《网签合同》与《合同》约定不一致时,以《合同》为准;因《合同》中并未约定马买家、杨卖家申请按揭手续的期限,故在签订在后的《网签合同》对此作出约定时,应以《网签合同》约定的“剩余房款1240000元由乙方于2018年8月31日前甲乙双方自行申请按揭手续,按照按揭方式付款,按揭的方式为、商业组合贷z款”为准。

广州存量房买卖合同约定付款的同时过户，都抗辩对方不履行怎么办？

  张静律师解答：法z院会问买家是否愿意***剩余房款，如买家愿意就会判z决一方付款，一方过户。部分卖家明明是自己不想卖房了，却说是卖家不肯付款所以自己才不卖房。此种抗辩显然到了法庭上是行不通的。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十六条：买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人***剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民z法z院可以向出卖人释明反诉请求买受人***剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判z决,即出卖人在买受人依合同约定***剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。

广州二手房买家没有购房资格，终无法过户算谁违约？

  张静律师解答：按照合同约定来认定是否构成违约。如下面这个案件，合同约定“因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金”。一审法官认为签订合同时双方都知晓买家没有购房资格，则该政策原因因是指其他政策，不包含买家不具备购房资格这个情况。判定买家构成违约，卖家可没收定金。二审法z院认为政策原因包含了购房资格的情况，认定买家不构成违约，定金退还。

本院认为，双方合同签订时，广州地区限购政策已实施多年，买卖双方及经纪方理应知晓。然而，在李买家不具有购房资格的情况下，李买家与陈卖家作为完全民事行为能力人仍签订上述合同，买卖双方均应承担一定的责任，但该责任可相抵。在李买家不具备购房资格的情况下，李买家与陈卖家在《房屋买卖合同》第十三条特别约定，因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金。结合一审诉z讼中，证人梁某到庭所述及中介公司未收取中介费用的事实，前述第十三条的特别约定应是各方对有关李买家的购房资格问题所作特别约定，即李买家在2017年7月30日前未具备购房资格的，合同自动解除，卖方退还全部定金。为此，一审认定该条款中有关“政策原因”应理解为签订合同后所出现新的房屋调控政策，李买家未取得购房资格问题也不适用该合同十三条的约定欠妥，本院予以纠正。现李买家至2017年7月30日仍不具备购房资格，李买家根据前述条款要求陈卖家全额退还定金100000元有合同依据，本院予以支持。一审认定李买家单方构成违约，判处李买家已交纳的定金100000元由陈卖家没收，不予退还不当，本院予以纠正。

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