番禺区销网签咨询服务介绍 存量房买卖合同律师

1、请求过户适用诉z讼时效吗？

  张静律师解答：一般情况下要使用3年诉z讼时效。但房屋已经交付使用的情况下不适用，不管过多少年都可以起诉过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十六条：房屋交付后,买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记,出卖人提出诉z讼时效抗辩的,不予支持。

2、逾期办z证或者逾期交房违约金的诉z讼时效何时起算？

四十七、买受人请求出卖人***逾期办z证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉z讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别***分别计算诉z讼时效期间。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

1、开发商将房屋委托他人销售，能随时解除委托合同吗？

  张静律师解答：如委托合同有约定不得解除就不可以。

相关法条？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十八条：合同约定委托人在一定期限内不得另行委托他人,委托人依据合同法第四百一十条的规定主张任意解除权的,不予支持。

《合同法》第四百一十条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

2、开发商违反商品房包销合同的，如何***违约金？

四十九、委托人违反商品房包销合同约定,将约定由包销人包销的商品房或者商品房项目转让给第三人,导致包销合同无法履行,包销人请求委托人赔偿损失的,应予支持。

合同对损失赔偿没有约定的,可以参照包销价格与商品房市场价格的差价、包销人的实际投入等因素确定损失。

五十、包销人超出商品房包销合同的***范围从事包销活动,致使委托人承担赔偿责任的,委托人可以向包销人追偿。

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广州房屋买卖合同约定卖家负责分成两个***，未成功能解除合同吗？

  张静律师解答：此种情况下如买家愿意买，卖家不能解除合同。如买家不想买，则买家可以解除合同。同时，如不能分成两个***属客观履行不能，卖家主观没有过错，则买家也不能要求卖家承担违约责任。

判z决书节选：

法z院认为：秦买家、蒙卖家、邱卖家双方签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效。因涉案房屋特殊的产权形态，可能分立为两个不动产权属登记证书。根据《房屋买卖合同补充协议》的约定，蒙卖家、邱卖家作为卖方负责在合同签订后将涉案的房屋分成两个***，即蒙卖家、邱卖家负担办理分证的义务。结合本案证据，蒙卖家、邱卖家虽在合同订立后曾积极履行该项合同义务，但终并未完成分证的目的。对此，蒙卖家、邱卖家辩称不能分证是由于涉案房屋的档案资料中缺乏报建图纸导致的，应属客观上的履行不能，非其主观不履行。但是，蒙卖家和邱卖家提交的证据仅能证明其曾积极履行分证义务，但并不足以证明不能分证的惟一原因系因缺乏报建图纸所致。退一步说，即使涉案房屋因客观上的障碍不能分证导致双方合同约定的内容无法履行的，双方当事人亦因积极协商变更合同的履行方式。蒙卖家、邱卖家在未与秦买家协商一致的情况下即要求解除双方之间的合同，显属履约不当。因此，蒙卖家、邱卖家于2018年6月28日发出的解除合同的通知并不能发生解除合同的效力。因此，蒙卖家、邱卖家的反诉请求法z院不予支持。现秦买家提供的证据显示其具备继续履行前述买卖合同的条件，秦买家在符合本市购房政策的前提下变更付款方式为一次性***剩余购房款，此举并未增加蒙卖家、邱卖家的履约负担，法z院予以支持。至于秦买家诉请要求蒙卖家、邱卖家承担违约责任的问题，基于前述分析来看，蒙卖家、邱卖家并非主观上恶意违约，导致双方合同不能正常履行确有客观原因，因而秦买家的该项主张，法z院不予支持。