广州增城区宅基地房买卖***咨询常用解决方案「多图」

广州买宅基地建房，因违建被拆除后能起诉卖家赔偿吗？

  张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家花180万买宅基地后，又花165万建房，因违建被拆除，起诉卖家赔偿。法z院仅判z决卖家返还购地款180万，驳回要求赔偿建房损失的诉请。

判z决书节选：

邓买家提交落款日期2018年11月3日的《限期搬离通知》及房屋现状照片若干(显示地块上为拆除后的废墟)。《限期搬离通知》载明:凤凰街道办向葫芦岭街五巷8-6发出通知,称该建筑未办理相关手续,属违z法建设,请于2018年11月5日(周一)前将财物搬离,近期我办将联合相关部门拆除该处违z法建设,未搬出财物因拆除造成的损失将由你自行负责。

法z院认为，关于邓买家要求廖卖家赔偿其建房损失1652060元的诉请。一方面,如上所述,邓买家明知涉案地块为宅基地,其无权购买,对涉案合同无效负有过错;另一方面,邓买家购买涉案地块后,在未依法办理规划报建手续的情况下擅自建房,属一错再错,当地行政部门以新建房屋为违z法建设房屋为由予以拆除,邓买家作为建设方应自负相应***后果。因此,邓买家该项诉请缺乏理据,法z院不予支持。

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广州城镇取得宅基地证合法吗？

  张静律师解答：城镇只要在1999年前取得了宅基地证就是合法的。

第四、关于骆哥是否具备申请宅基地使用权资格的问题。根据《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发2016【191号】)的规定,“1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。”因被诉宅基地使用证是在1996年核发的,即使骆哥当时不属于农业,亦不影响被诉宅基地使用证的合法性。因此,被诉宅基地使用证的核发并无不当。

广州宅基地买卖合同买家能要求按***标准赔偿吗？

  张静律师解答：不能。一个地方如果即将***，势必导致众多宅基地买卖合同无效的诉z讼。此类诉z讼中，买家大多会要求按***标准赔偿，但都不会得到法z院支持。法z院一般是评估宅基地上盖房屋的价值，然后判z决返还购房款，有增值的再赔偿全部或部分增值损失。如下面这个案件，法z院就不支持买家要求按***标准赔偿的诉求。

关于涉案《房屋转让协议书》无效的损失范围确定问题。根据《土地管理法》第九条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。据此可知,宅基地使用权的主体具有特定的身份属性,因此,宅基地使用权的价值亦因主体的特定性,而同样具有身份的特殊性质,其价值变化不应计入合同无效后的损失范围。熊买家因合同无效所遭受的损失,应为涉案房屋上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。熊买家认为涉案房屋处于广州市黄埔区南岗南街的旧城改造房屋,楼房升值损失应按现时旧城改造标准对其进行赔偿,依法无据,本院不予采纳。