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广州购买经济社名下的小产权房***，卖家是村民还是经济社？

  张静律师解答：卖家仍是村民，此类案件中由于房屋仍登记在经济社名下，法z院也会发函询问经济社的意见。经济社的意见一般都是不主张产权，这样就不影响审理。如下面这个案件，买家就提出卖家不是产权人，没有诉z讼资格，法z院就不支持其主张。

判z决书节选：

关于卫卖家是否具备本案原告的主体资格问题。罗买家上诉主张,涉案房屋是罗买家以卫卖家的名义向沥滘经济社购买的,罗买家***了全部价款并实际入住,故罗买家是涉案房屋的实际所有人。《房屋买卖合同》实际是罗买家与沥滘经济社签订的,且涉案《不动产权证书》z记载的权属人也是沥滘经济社而非卫卖家,故卫卖家不是本案适格的原告,不具备本案的诉z讼主体资格。对此本院认为:1.卫卖家是涉案《房屋买卖合同》及《协议书》合同一方当事人。沥滘经济社也确认,涉案房产内部登记在卫卖家名下。根据合同相对性原则,卫卖家具备提起本案诉z讼的形式要件;2.卫卖家系名义购房人还是实际购房人,是否对涉案房屋享有所有权,均应通过实体审查方可确认。卫卖家是否具备本案原告的主体资格,属程序问题。即便卫卖家不是涉案房屋的实际购房人,也仍然享有诉z讼的权利;3.卫卖家具有完全民事行为能力,本案所涉民事***关系与卫卖家有关,卫卖家有权提起本案诉z讼。综上,罗买家关于卫卖家不具备本案原告诉z讼主体资格的主张理由不能成立,本院不予支持。

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广州违建的宅基地房被侵z占了，能起诉搬离吗？

  张静律师解答：不能，违建的房屋应拆除，无论是起诉搬离还是合同无效，法z院都不处理。

判z决书节选：

本院认为：原告起诉要求被告及第三人搬离涉案房屋，但前提是该房屋的使用权合法存在。本案审理过程中原、被告及第三人罗冬亮确认该房屋在将宅基地使用权证所对应的一层房屋拆除后重建六层半，故该重建后的建筑物的合法性尚未确定。据此，上述房屋可能涉及非z法建筑等问题，原告应向相关行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再向人民z法z院提起民事诉z讼。裁定驳回原告罗某的起诉。

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广州起诉兄弟姐妹侵z占自己的宅基地房份额，能打赢吗？

  张静律师解答：此类案件要看证据，一是能否证明涉案房屋是父母的宅基地房，自己有继承份额，二是涉案房屋这么多年有没有加建、改建，谁出的钱，三是兄妹的过户程序是否合法，父母是否同意。如下面这个案件，姐姐起诉侵z占自己的宅基地房继承份额，但法z院审理后发现一是宅基地证是父亲去世后母亲和申领的，二是房子是出钱建的，三是母亲立了公证遗嘱自己的份额赠与给。此种情况下姐姐是没有份额的，终败诉。

法z院认为:《民事诉z讼法》第六十四条款规定:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉z讼请求所依据的事实或者反驳对方诉z讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,根据李姐、李妹提交的证据显示,虽然李父、黄母及李姐、李妹一家四人在五十年代已在杨箕村同××号房屋居住,但直至李父时,一直没有关于该房屋的宅基地使用权或集体产权证等权属登记。因此,该房屋不属于李父的遗产。黄母于八十年代取得杨箕村xxx8号的宅基地使用权证,该址上盖房屋经李妹两次出资拆建,黄母于1996年4月向广州市天河区沙河镇杨箕村民申请将该8号房屋***户名变更为李妹,即将上址房屋赠与李妹,与其在广州市天河区公证处所立《遗嘱》的意思表示并不相悖。现无证据证明李姐对此有提出过异议。李妹取得杨箕村xxx8号房屋的权属证书后,作为房屋权属人与***人签署***补偿协议,并回迁xxxA2栋3402房和1206房、A5栋507房、A6栋2208房。现李姐要求确认其享有杨箕村xxx8号房屋以及上述回迁房三分之一产权份额,依据不足,法z院不予支持。

广州亲属侵z占了自己名下的宅基地房，能起诉返还吗？

  张静律师解答：可以，宅基地***案件，以登记为准，登记在谁名下就是谁的，一般不轻易变更使用人人。如下面这个案件，儿子占了父亲的宅基地房经营烧烤，并主张自己出资建房了，不肯搬离。终法z院认为宅基地登记在谁名下就是谁的，判令儿子腾房。

法z院认为:案涉房屋属于宅基地房屋,虽然麦儿称其对案涉房屋的建造有进行出资,但依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”之规定,案涉房屋的不动产权证上记载的权利人仅为麦父一人,因此,麦儿是否有出资建造案涉房屋,并不影响麦父作为所有权人而对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利,且该法定权利不因其与麦儿之间的亲情关系而被限制。同时,麦儿户已经拥有一处宅基地房屋,虽然其称该房屋面积小而居住人口多,但是不能以此作为其可以占有使用案涉房屋的理由,且其占有使用案涉房屋首层前屋亦是用于经营烧烤而非用于居住。《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”依据上述规定,麦父要求麦儿腾空交还所占房屋的诉z讼请求,合法有据,法z院予以支持。鉴于麦儿实际占用的是案涉房屋首层前屋部分,且首层前、后屋有明确的间隔,故应判令麦儿腾空交还案涉房屋首层前屋为宜。需要指出的是:在调解过程中,法z院发现本案***的背后蕴含的是麦父、麦儿之间的亲情关系出现了问题。虽然麦父的诉z讼请求在***上得到支持,但本案判z决并不能替代解决双方之间的深层次问题。故法z院希望麦父、麦儿双方能秉持“为人子,止于孝;为人父,止于慈”和“家和万事兴”的古训妥善背后的问题。