番禺区中介隐瞒房产信息咨询常用解决方案「广州合拓」

广州买房时发现卖家只是挂名人，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家披露真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

判z决书节选：

本院认为，关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的***范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家披露其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

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二手房买家擅自高贷，卖家能解除合同吗？

    张静律师解答：可以。如下面这个案件，卖家取得同贷书后，贷z款金额比房价还高，卖家觉得不合常理，出于风险考虑要求与卖家协商确定***房款的时间，签订补充协议，终因补充协议无法达成一致，卖家解除合同获得法z院支持。

法z院认为,陈买家、何卖家签订的《房屋买卖合同》合法有效。综合陈买家、何卖家的微信聊天记录以及双方证据,在签订案涉合同后,陈买家向何卖家***了定金50000元,何卖家亦应依约履行其合同义务,在约定时间内办理网签手续和协助陈买家办理按揭贷z款手续。当买方的第z一个落名人黄某未能贷z款,买方更换了另一个落名人霍某,贷z款***出了个人住房贷z款意向书后,何卖家认为同意贷z款的金额比合同约定的房款还要高以及更换了落名人,何卖家出于风险考虑,要求与陈买家协商确定***房款的时间并非过分不合理。案涉合同约定“买方以他人名义签署网签、贷z款及协助该物业的交易过户手续”等内容,导致了在合同的履行过程中出现争议,在双方就补充协议的条款无法协商一致的情况下,案涉合同不能继续履行。因此案涉合同无法继续履行双方当事人均有过错。

广州二手房买家能起诉买家迁出户籍吗？

  张静律师解答：不能，迁出户籍不属于民事案件受理范围。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十五条：存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍,不属于民事案件的受理范围。

出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的,应予支持。

1、商品房买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金的怎么办？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民z法z院可以参照《人民z法z院关于审理民间借z贷案件适用***若干问题的规定》第二十九条

第二款第z一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。

2、商品房买卖合同约定的开发商违约金过低怎么办？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十九条：房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第z一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民z法z院应予支持。

《合同法》第z一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。