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广州消防通道被堵业主能拒绝收楼吗？

  张静律师解答：不一定，实践中可能不同法官判z决不同。有的法官判消防通道被堵业主能拒绝收楼并主张逾期交楼违约金，有的判不可以。主要还是看消防通道被堵是否真是对业主的出现造成严重影响。如下面这个案件，法z院就认定业主不能拒绝收楼。

判z决书节选：

本院认为,首先,是否存在案涉消防通道不能通行导致陈某无法收楼的情形。案涉消防通道如何建设并不在《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交楼条件范围内。案涉房屋已经满足双方合同约定的交楼条件，陈某据以主张案涉消防通道被封堵的证据发生在交楼期限届满且御某公司通知收楼之后,在此之前陈某无证据证明案涉消防通道无法通行导致其无法收楼,且陈某也主张是案外人澳某公司封堵该通道。至于陈某提出的澳某公司封堵案涉通道的原因,陈某无提交证据证明,本院不予采纳。澳某公司封堵案涉通道是否给陈某造成损失,不属于本案审理范围,本院不予审处。案涉房屋在交楼期限之前具备交楼条件且御某公司通知收楼的情况下,陈某不收楼并主张御某公司应赔偿其损失缺乏理据。

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广州出***的时间能否视为收楼时间？

  张静律师解答：可以，在其他收楼条件存在争议的情况下，可以以出***的时间认定为收楼时间。如下面这个案件，购房者在收楼时，发现大门处有一个一米深的洞，就拒绝收楼。后在双方对收楼时间有争议时，法z院就认为，在双方对开发商是否有书面通知收楼有争议的情况下，迟可以以出***的时间认定为收楼时间。

判z决书节选：

关于逾期交楼违约金的问题。根据奥某公司提供的《工程竣工验收备案表》，其备案范围虽未明确表述是否包括涉案房屋在内，但从其记载的项目施工许可证号与双方签订的买卖合同中所记载的涉案房屋所在项目的施工许可证号一致中，可以判定该竣工验收备案表所涉的项目建设范围包括了涉案房屋在内。据此，可以确定涉案房屋所在的建设项目取得竣工验收备案表的时间为2010年12月27日。关于涉案房屋的通水、通电、通气、通邮时间，相关单位已在复函中作出明确说明，法z院对此予以确认。合同约定奥某公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付黄某使用，但奥某公司其时尚未取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，尚未具备通水、通电、通气、通邮等基本使用条件，且奥某公司亦无证据证实其有书面通知过黄某办理房屋交付手续，故对黄某主张奥某公司违反合同约定逾期交楼的事实，法z院予以确认。奥某公司主张涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工验收报告后即已具备交付条件，没有事实和***依据，法z院不予采纳。由于房管部门于2011年7月4日就涉案房屋办理了权属人为黄某的产权登记并颁发了房地产权证，黄某自该日起已能对涉案房屋行使占有、使用、处分等所有权权能，故奥某公司就涉案房屋已完成***上的交付。现黄某主张由奥某公司向其交付涉案房屋及承担2011年7月4日以后的逾期交房责任，理据不足，法z院不予支持。

签订商品房预售合同后不想买了，解除合同要赔偿吗？

  张静律师解答：要。看合同约定和对方的诉z讼请求，还要看已经交了多少钱，只交了定金就没收定金，如还交了首付，可能还要赔偿违约金。但一般赔偿款总额不会超出购房者已经缴纳的金额。如下面这个案件，购房者交了16万。单方解除合同，商品房预售合同约定的违约金是房价的20%，如按这个标准计算，就超出16万了，于是法官调整了违约金为房价的10%，这样刚好14万6，购房者还能再退1万4。

《广州市商品房买卖合同（预售）》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前缴纳，但洪某至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中某公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。中某公司主张违约金计算方式为《广州市商品房买卖合同（预售）》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，故中某公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的违约金，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议6.2条约定，洪某违约导致合同被解除，应向守约方中某公司***违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。洪某在答辩中申请调整违约金至中国人民银z行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪某逾期违约情况、中某公司的实际损失情况，本院酌情确定洪某按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中某公司***解约违约金。

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广州商品房交楼的法定条件是什么？

  张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，不能以合同约定的形式变更。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。