广州萝岗区宅基地房买卖***咨询咨询***「多图」

广州宅基地买卖合建***中如何评估房屋价值？

  张静律师解答：宅基地房的评估有三种方法，按评估出来的价值从高到底依次是：市场收益法、新置市场法、重置成本法。重置成本法是指在评估基准日标的重新购置或建造资产所耗费的总成本,在此基础上扣除资产已使用的价值,计算其尚余价值的一种评估方法。收益法主要是反映市场供求价值的一种方法,该方法主要体现为房屋的租金。一份报告中可以同时采用几种方式评估。如下面这个案件，卖家主张采用重置成本法评估，买家主张采用新置市场法评估。终评估公司两种方法都采用了，然后再来个宅基地土地的价值为186547元,上盖物价值为683455元，相当于上盖物的价值中和了两种评估方法的价值。

判z决书节选：

因梁买家在本案中提出要求林产权人赔偿损失的主张,双方对赔偿的标准无法达成一致意见,梁买家向法z院提出对涉案房屋的价值进行评估的申请。法z院依法委托广州市华某价格事务所有限公司对上述标的物进行评估。评估过程中,双方对评估方式提出意见,林产权人认为依法应当按照重置成本法评估确定房屋价值,梁买家认为应当采用新置市场法评估确定房屋价值,因双方对评估方式方法存在争议,经林产权人、梁买家双方同意,本次评估分别采用争议的两种方法对涉案房屋的价值进行了评估。评估公司于2019年12月9日出具评估结论书显示,评估价格结论:1.涉案房屋根据重置成本法评估的价值为444328元。2.涉案房屋根据新置市场法评估的价值为870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地价值为186547元,上盖物价值为683455元。梁买家为本次评估预付评估费15000元。经向评估公司询问,此次评估费的计付以评估标的为依据计付,评估方法不影响评估费的计付。

广州宅基地买卖协议无效后，卖家能起诉买家***租金吗？

   张静律师解答：不可以，法z院不会支持。

《买卖宅基房协议》无效,双方因合同取得的财产,应当予以返还,有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。李卖家交付房屋给罗买家使用是基于买卖关系而非租赁,且罗买家取得房产使用权时李卖家也获得了对价的款项,期间双方均对对方交付的财物进行占有使用,按公平原则,李卖家再要求罗买家另行***占用期间的租金显然有悖于公平。故李卖家提出反诉要求罗买家***从交付之日至2019年7月21日期间的占用费依据不足,法z院不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州宅基地合建协议无效后，能要求返还购房款***吗？

    张静律师解答：可以，不过实践中不一定支持。有的法官判支持***，有的判不支持***。如下面这个案件，就判z决支持***。

本院认为:本案的争议焦点是陈卖家是否应向赵买家返还已付购房款并***相应***。

依据双方在《合作建房认购协议书》中的约定,陈卖家承担的主要合同义务是将约定方位的房屋按约定装修标准建成后在约定期限内交付赵买家,而赵买家承担的主要合同义务是向陈卖家分期***对价款,故前述有关权利义务的约定符合买卖合同***关系的特征。因双方交易涉及宅基地上房屋买卖,而双方均非该宅基地所在集体经济***的成员,故该交易行为因违反相关******禁止性规定而无效,法z院认定双方之间的交易属于宅基地上房屋买卖且该交易行为无效。合同无效后,因合同取得的财产应作相应返还,故赵买家诉请陈卖家返还已收取的10万元购房款并***自其提起本案诉z讼之日起的***,符合***规定法z院对此予以支持。陈卖家以双方之间属于合作建房关系,且其收取的10万元建房款已投入前期建设工程***为建筑附着物为由,认为其无需向赵买家返还该10万元,理由不成立,本院不予采纳.陈卖家以赵买家对造成合同无效存在过错为由,认为其无需向赵买家***相应***,但***属于法定孳息,在陈卖家负有返还10万元款项义务的情况下,其占有该款项的法定孳息亦缺乏***依据,故陈卖家的该项理由亦不成立,本院亦不予采纳。

广州不服宅基地房屋价值评估报告怎么办？

  张静律师解答：对评估报告不服可以提异议，法z院可以要求评估人作出解释或补充。当事人收到补充后仍不满的，可以交费由评估人出庭接受询问。但除非有证据证明评估人没有资格或评估程序，是不能申请重新评估的，法z院仍会按评估报告判z决。

相关***规定：

《z高人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第三十七条规定：人民z法z院收到鉴定书后，应当及时将副本送交当事人。当事人对鉴定书的内容有异议的，应当在人民z法z院期间内以书面方式提出。对于当事人的异议，人民z法z院应当要求鉴定人作出解释、说明或者补充。人民z法z院认为有必要的，可以要求鉴定人对当事人未提出异议的内容进行解释、说明或者补充。

第三十八条规定：当事人在收到鉴定人的书面答复后仍有异议的，人民z法z院应当根据《诉z讼费用交纳办法》第十一条的规定，通知有异议的当事人预交鉴定人出庭费用，并通知鉴定人出庭。有异议的当事人不预交鉴定人出庭费用的，视为放弃异议。双方当事人对鉴定意见均有异议的，分摊预交鉴定人出庭费用。

第三十九条 鉴定人出庭费用按照证人出庭作证费用的标准计算，由败诉的当事人负担。因鉴定意见不明确或者有瑕疵需要鉴定人出庭的，出庭费用由其自行负担。人民z法z院委托鉴定时已经确定鉴定人出庭费用包含在鉴定费用中的，不再通知当事人预交。