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广州二手房卖家有义务配合更换贷z款***吗？

  张静律师解答：合同有约定就从约定，如无约定，在按揭手续期限届满后，卖家就无义务配合办理更换贷z款***。‘’

判z决书节选：

根据本案查明的事实,2018年8月31日以前杨卖家已协助马买家办理了两次***按揭手续,但双方一直未能成功办理贷z款手续,而根据杨卖家提交的证据可知,未能在2018年8月31日前办理完全部按揭手续,主要责任在于马买家。故在《网签合同》约定的按揭手续期限届满后,杨卖家基于马买家此前的行为拒绝马买家更换贷z款***的请求,合理有据。因马买家未能依约履行其按揭手续的义务,杨卖家现要求解除《合同》及《网签合同》有其事实及***依据,法z院予以支持;且马买家及德某公司应协助杨卖家办理《网签合同》的撤销手续。就杨卖家要求马买家***违约金178000元的诉z讼请求,综合考量《合同》的履行情况,法z院根据公平原则,酌情判令马买家向杨卖家***违约金50000元。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州法z院判z决房屋买卖合同无效前，会提醒买家反诉退款吗？

  张静律师解答：一方起诉合同无效或撤销，法z院认为应当支持的，应该向被告释明：“如法z院判z决合同无效，你方是否反诉返还财产”。如被告回复要反诉，则可一并审理。如被告回复即使法z院判z决合同无效，仍不反诉，则法z院可径行判z决，由被告去另案起诉返还房款。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十四条：房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后, 买受人应当将房屋返还给出卖人,并***房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并***贷z款***。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,人民z法z院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判z决单方返还财产造成当事人利益失衡。

合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失, 由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。

广州房屋买卖合同约定卖家负责分成两个***，未成功能解除合同吗？

  张静律师解答：此种情况下如买家愿意买，卖家不能解除合同。如买家不想买，则买家可以解除合同。同时，如不能分成两个***属客观履行不能，卖家主观没有过错，则买家也不能要求卖家承担违约责任。

法z院认为：秦买家、蒙卖家、邱卖家双方签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效。因涉案房屋特殊的产权形态，可能分立为两个不动产权属登记证书。根据《房屋买卖合同补充协议》的约定，蒙卖家、邱卖家作为卖方负责在合同签订后将涉案的房屋分成两个***，即蒙卖家、邱卖家负担办理分证的义务。结合本案证据，蒙卖家、邱卖家虽在合同订立后曾积极履行该项合同义务，但终并未完成分证的目的。对此，蒙卖家、邱卖家辩称不能分证是由于涉案房屋的档案资料中缺乏报建图纸导致的，应属客观上的履行不能，非其主观不履行。但是，蒙卖家和邱卖家提交的证据仅能证明其曾积极履行分证义务，但并不足以证明不能分证的惟一原因系因缺乏报建图纸所致。退一步说，即使涉案房屋因客观上的障碍不能分证导致双方合同约定的内容无法履行的，双方当事人亦因积极协商变更合同的履行方式。蒙卖家、邱卖家在未与秦买家协商一致的情况下即要求解除双方之间的合同，显属履约不当。因此，蒙卖家、邱卖家于2018年6月28日发出的解除合同的通知并不能发生解除合同的效力。因此，蒙卖家、邱卖家的反诉请求法z院不予支持。现秦买家提供的证据显示其具备继续履行前述买卖合同的条件，秦买家在符合本市购房政策的前提下变更付款方式为一次性***剩余购房款，此举并未增加蒙卖家、邱卖家的履约负担，法z院予以支持。至于秦买家诉请要求蒙卖家、邱卖家承担违约责任的问题，基于前述分析来看，蒙卖家、邱卖家并非主观上恶意违约，导致双方合同不能正常履行确有客观原因，因而秦买家的该项主张，法z院不予支持。

广州房屋买卖合同无效***中，价格过低就属于恶意吗？

  张静律师解答：不一定，价格只是参考因素，还需要看双方是否具有恶意，是否有实地看房等实际履行过程。如下面这个案件，丈夫因欠债擅自卖房，虽然***买给第三人，但妻子起诉过户回来也败诉，因为法z院认为房屋价格受多方面影响，仅凭***不能证明是恶意，买房人仍是善意第三人。

其次,黄买家以1,240,00买涉案房产,该价格虽低于业某评估公司、中某公司及建某公司作出的评估价,但仍属合理。1.评估价格仅具有参考意义。成交价格受市场供求及买卖双方需求因素影响,与评估价存在一定差异符合常理。即便同一家评估公司对同一标的物的评估价格,也可能因评估方法和评估目的的不同而有所差异。即使采信建某公司的评估价,亦不能证明成交价格显著偏低。因各方当事人对于涉案房屋评估价格认定不一,法z院委托业某公司对涉案房产进行评估。该评估报告也依法进行了质证。法z院采信法z院委托的中介机构所作出的鉴定结论,符合***的规定。2.徐卖家同意以1,240,000元的价格出售涉案房产,是徐卖家与黄买家平等磋商的结果,未受到任何欺诈和胁迫。徐卖家在答辩意见中陈述,其在了解了市场同类房产价格状况后,对立成公司表示愿意以1,600,000元的价格放盘。故1,600,000元是徐卖家的要约价格。终成交价格与该价格总体相符。3.涉案房产出售时存在需涂销、、买家一次性***房款等因素,上述因素均会显著影响涉案房产的成交价。综上,黄某主张成交价格明显偏低的理由不成立,本院不予采信。再次,涉案房产现不仅已经办理了过户手续并已交付给黄买家使用,且另行给了农行白云支行。黄某主张追回涉案房产,将严重损害善意第三人的合法权益。法z院判z决驳回黄某的该项诉请。