黄埔区部分条款没约定咨询的行业须知「广州合拓」

广州丈夫擅自卖房并抵z押后，妻子能起诉过户回来吗？

   咨询电话：18078803465，张静律师解答:可以，不过要先还清***贷z款，涂销抵z押权。如下面这个案件，妻子发现丈夫擅自卖房给其弟弟，并过户还办理了抵z押，起诉过户回来。在妻子愿意还清***贷z款的前提下，法z院就支持了其诉求。

判z决书节选：

根据《物权法》第z一百零六条第二款、第三款之规定,受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。本案中,浦某***系善意抵z押权人,庞某作为涉案房屋的原所有权人无权向浦某***主张物上请求权,其可向无权处分人即聂买家请求赔偿损失。但鉴于庞某同意代聂买家清偿涉案房屋抵z押贷z款1576669.55元(截止至2019年11月11日)并未损害善意抵z押权人即浦某***的合法权益,根据《物权法》第z一百九十一条第二款之规定,抵z押期间,抵z押人未经抵z押权人同意,不得转让抵z押财产,但受让人代为清偿债z务消灭抵z押权的除外。因抵z押而产生的***被清偿后,抵z押的房屋不存在转让的限制,现庞某主张聂卖家、聂买家协助办理过户手续的诉请法z院予以支持。庞某代聂买家清偿的抵z押贷z款及相关提前还贷费用可另案向聂买家追偿。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州没有购房资格签订二手房买卖合同无法过户违约吗？

  张静律师解答：没有购房资格签订二手房买卖合同导致无法过户构成根本违约。如下面这个案件，买家在限购政策出台后仍签订二手房买卖合同，后以不知道限购政策为由主张解除合同不用承担违约责任，法z院就认定其构成根本违约要担责。

判z决书节选：

法z院认为, 关于合同解除的问题。林卖家认为何买家不能按照合同约定办理房屋过户手续,违反合同约定构成根本违约,其有权根据合同约定要求解除合同。何买家同意解除合同,但认为解除合同的原因在于何买家不具备购房资格,属于政策原因导致,不应当承担违约责任。法z院认为,广州市现行购房政策于2017年3月17日出台,对购房者的条件予以调整,其中对于外市户籍人员规定应当在广州连续缴税满5年才能购买市区房屋。上述新政规定已向社会公示,当事人在出售或购买限购范围内的房屋时,应当了解是否符合上述政策的规定。本案中,双方签订房屋买卖合同的时间为2017年6月5日,此时上述限购新政已经施行数月,何买家在签订合同时即不符合购房资格条件,不属于因政策变化而导致合同不能履行的情形。相反,何买家在购买涉案房屋时应当保证自己符合限购政策,至少在合同约定交易期限前应当符合政策规定,根据何买家的缴税年限,其在签订合同时不符合限购政策,至本案辩论阶段结束前,何买家仍不符合现行购房政策,同时,何买家在购买房屋后因离婚***一直未能确定终合同履行主体,故合同无法履行的主要责任在于何买家。因此,林卖家有权要求解除合同,且何买家同意解除合同,故对于林卖家要求解除双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同,法z院予以支持。双方于2017年6月23日签订的《广州市存量房买卖合同》属于按照行政管理要求签订的网签合同,因双方上述实际履行的房屋买卖合同已解除,故《广州市存量房买卖合同》的网签手续亦应当予以涂销。

广州二手房买卖双方都说对方不肯履约怎么办？

  张静律师解答：法z院会根据证据、庭审内容及双方今后的履约意愿进行违约责任认定。如下面这个案件，虽然双方都无证据是对方不肯履约，但买家庭审中同意一次性付款继续履行合同，卖家却不愿意继续履行合同，终法官认定卖家违约，合同继续履行。

法z院认为，涉案合同无法继续履行的原因及责任归属。经审核双方来往函件的内容，合同双方对于履行障碍各有表述，但可以确认双方当事人终约定2017年5月19日共同前往办理网签手续。期间，也达成了以合同约定履行，即买方确定为签约人林买家的一致，但经纪方创某公司要求双方当事人签订委托手续时，黄卖家拒不同意。如前所述，《房地产买卖合同》本身明确黄卖家与经纪方有委托办理过户手续的关系，且当天配合经纪方完善手续，进行网签并不损害黄卖家的合同权益，其拒不配合的行为与其一再陈述要求按原合同履行的陈述明显相悖。结合本案对林买家购房资格的查询，除黄卖家的配合外，合同履行并无其他实质障碍。故此，结合林买家明确愿意就合同约定的购房余款一次性履行，为维护交易稳定及市场诚信，本院支持林买家继续履行合同的诉求。至于，违约责任的认定，从双方来往信息以及经纪方的确认，双方对于合同履行过程中，黄卖家明确提出了与双方书面合同约定不符的交易条件，结合上述不配合网签手续的事实，对于违约责任应由卖方黄卖家承担。

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