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广州买宅基地建房，因违建被拆除后能起诉卖家赔偿吗？

  张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家花180万买宅基地后，又花165万建房，因违建被拆除，起诉卖家赔偿。法z院仅判z决卖家返还购地款180万，驳回要求赔偿建房损失的诉请。

判z决书节选：

邓买家提交落款日期2018年11月3日的《限期搬离通知》及房屋现状照片若干(显示地块上为拆除后的废墟)。《限期搬离通知》载明:凤凰街道办向葫芦岭街五巷8-6发出通知,称该建筑未办理相关手续,属违z法建设,请于2018年11月5日(周一)前将财物搬离,近期我办将联合相关部门拆除该处违z法建设,未搬出财物因拆除造成的损失将由你自行负责。

法z院认为，关于邓买家要求廖卖家赔偿其建房损失1652060元的诉请。一方面,如上所述,邓买家明知涉案地块为宅基地,其无权购买,对涉案合同无效负有过错;另一方面,邓买家购买涉案地块后,在未依法办理规划报建手续的情况下擅自建房,属一错再错,当地行政部门以新建房屋为违z法建设房屋为由予以拆除,邓买家作为建设方应自负相应***后果。因此,邓买家该项诉请缺乏理据,法z院不予支持。

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广州宅基地证上的房屋已被拆除重建未报建，法z院还能处理吗？

  张静律师解答：在离婚及继承案件中还能对房屋使用权进行处理，如是买卖***或物权保护***，则法z院不予受理。

本院经审查认为，根据上诉人提交的材料及双方在原审庭审中的陈述显示，上诉人主张权利的依据是广州市天河区于1996年5月23日核发的穗天沙字第X号《村镇宅基地使用证》，该证载明使用人为杨某，建筑种类结构为砖瓦，层数壹层，建筑面积105.84平方米。原审庭审中，上诉人与被上诉人双方均确认穗天沙字第X号《村镇宅基地使用证》所涉的房屋已被拆除重建，重建后为两栋房屋，地址分别为天河区渔沙坦楼角街**及**之一，其中16号房屋由上诉人使用，16号之一房屋即讼争房屋由被上诉人使用。没有证据证明涉案宅基地上的房屋在重建成为两栋房屋时已依法向国土规划部门申报办理规划报建手续。故涉案房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理，穗天沙字第X号《村镇宅基地使用证》上登记建筑楼层数量、建筑面积与涉案宅基地上楼房数量及实际的楼层数量、建筑面积均不相符合，即穗天沙字第X8号《村镇宅基地使用证》并不是讼争房屋所具有的合法权利登记证明，在现有讼争房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理前，对相关权利人之间民事权利进行析分的处理缺乏相应前提，故对于上诉人提起的本案诉z讼暂不作调处，上诉人可在行政部门对涉案房屋作出处理后另行起诉。

广州亲属侵z占了自己名下的宅基地房，能起诉返还吗？

  张静律师解答：可以，宅基地***案件，以登记为准，登记在谁名下就是谁的，一般不轻易变更使用人人。如下面这个案件，儿子占了父亲的宅基地房经营烧烤，并主张自己出资建房了，不肯搬离。终法z院认为宅基地登记在谁名下就是谁的，判令儿子腾房。

法z院认为:案涉房屋属于宅基地房屋,虽然麦儿称其对案涉房屋的建造有进行出资,但依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”之规定,案涉房屋的不动产权证上记载的权利人仅为麦父一人,因此,麦儿是否有出资建造案涉房屋,并不影响麦父作为所有权人而对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利,且该法定权利不因其与麦儿之间的亲情关系而被限制。同时,麦儿户已经拥有一处宅基地房屋,虽然其称该房屋面积小而居住人口多,但是不能以此作为其可以占有使用案涉房屋的理由,且其占有使用案涉房屋首层前屋亦是用于经营烧烤而非用于居住。《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”依据上述规定,麦父要求麦儿腾空交还所占房屋的诉z讼请求,合法有据,法z院予以支持。鉴于麦儿实际占用的是案涉房屋首层前屋部分,且首层前、后屋有明确的间隔,故应判令麦儿腾空交还案涉房屋首层前屋为宜。需要指出的是:在调解过程中,法z院发现本案***的背后蕴含的是麦父、麦儿之间的亲情关系出现了问题。虽然麦父的诉z讼请求在***上得到支持,但本案判z决并不能替代解决双方之间的深层次问题。故法z院希望麦父、麦儿双方能秉持“为人子,止于孝;为人父,止于慈”和“家和万事兴”的古训妥善背后的问题。

广州村委会购买村民的宅基地合同有效吗？

    张静律师解答：有效。属于村集体***内部的宅基地房屋流转。

本案为物权保护***,主要审查复某村委会及复某小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复某村委会及复某小学主张系由复某村委会向黄某成购买涉讼房屋后交由复某小学使用,复某村委会为此提供了收款收据、等证据予以证明其已向黄某成、陈某***了合理对价,同时,复某村委会、复某小学及陈某均确认涉讼房屋已由复某小学实际占有使用逾二十年。陈某虽对复某村委会提供的收款收据、等不予确认,并称未收到上述款项,但未能提供相关证据予以反驳,另陈某自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复某小学占有使用,但在2018年其委托律师向复某村委会寄送律师函之前,黄某成及其均未曾向复某村委会或复某小学主张过任何权利,实有违常理,故法z院对复某村委会及复某小学的主张予以合理采信,复某村委会已向黄某成及陈某***了合理的对价,其与复某小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此,陈某主张复某村委会及复某小学返还涉讼房屋并***占有使用费的诉请,缺乏理据,法z院不予支持。

对于陈某提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为,复某村委会与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体***内部的宅基地房屋流转,并未违反***、行政z***的强制性规定,亦不存在***所规定的其他无效情形,陈某亦在庭审中自认除涉讼房屋的宅基地外,其名下还有一处宅基地,涉讼房屋转让不会导致陈某作为集体经济***成员宅基地权利的丧失。陈某关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张,理由不能成立。