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广州不服宅基地房价值评估，申请评估人员出庭作证有用吗？

  张静律师解答：一般没什么用，即使申请评估人员出庭作证，说的也跟书面的异议回复差不多。如下面这个案件，当事人就申请评估人员出庭作证了，但仍然没有改变评估结果。

判z决书节选：

此外,根据李买家的申请,均某公司评估人员出庭作证,部分证言如下:评估方法是根据评估对象的实际情况来选取的,涉案的评估对象是特殊物业,是宅基地性质的物业,公开的市场交易是受限的,所以采用市场比较法是不合适的。采用成本法是因为土地、建筑物价值有相关***公布的数据作参考。测算属于留底及提供给主管部门审查用的,涉案报告没有要求提供测算过程及参数,如需要我方可提供。该项鉴定的评估费为3760元、评估师出庭作证费用为2000元。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州宅基地房要***了，卖家起诉合同无效了能多赔吗？

  张静律师解答：不一定。虽然广东省高院早在2017年就发布了办案指引，对于即将***导致起诉合同无效的案件，应考虑***利益。但实践中，仍有大量的案件，法官认定买家无权要求获得***利益。此种情况下，需要律师据理力争，为买家争取权益。如下面这个案件，法官就是这样判的。

至于罗买家称卫卖家可因三旧改造获得巨大利益,涉案房屋现有增值收益应当全部归属罗买家的问题。罗买家在向卫卖家购买涉案房屋时,就已知道涉案房屋属于集体用地性质,无法办理产权证。罗买家对购买该类房产存在风险是有预期的。涉案房屋现并未被纳入三旧改造范围,即便因旧改被征收,依照相关规定,利益归属也是归属于本村村民。故卫卖家是否因三旧改造获利,与涉案房屋增值利益归属并无关联。罗买家要求获得全部增值收益于法无据,本院不予支持。

相关***规定：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》（2017 年 10 月 11 日印发）

十七、农村宅基地上房屋买卖合同***,根据《第八次***法z院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第 z19 条的规定处理。

向不具备本集体经济***成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民z法z院应当考虑出卖人因土地升值或者***补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。

广州宅基地买卖合建***中如何评估房屋价值？

  张静律师解答：宅基地房的评估有三种方法，按评估出来的价值从高到底依次是：市场收益法、新置市场法、重置成本法。重置成本法是指在评估基准日标的重新购置或建造资产所耗费的总成本,在此基础上扣除资产已使用的价值,计算其尚余价值的一种评估方法。收益法主要是反映市场供求价值的一种方法,该方法主要体现为房屋的租金。一份报告中可以同时采用几种方式评估。如下面这个案件，卖家主张采用重置成本法评估，买家主张采用新置市场法评估。终评估公司两种方法都采用了，然后再来个宅基地土地的价值为186547元,上盖物价值为683455元，相当于上盖物的价值中和了两种评估方法的价值。

因梁买家在本案中提出要求林产权人赔偿损失的主张,双方对赔偿的标准无法达成一致意见,梁买家向法z院提出对涉案房屋的价值进行评估的申请。法z院依法委托广州市华某价格事务所有限公司对上述标的物进行评估。评估过程中,双方对评估方式提出意见,林产权人认为依法应当按照重置成本法评估确定房屋价值,梁买家认为应当采用新置市场法评估确定房屋价值,因双方对评估方式方法存在争议,经林产权人、梁买家双方同意,本次评估分别采用争议的两种方法对涉案房屋的价值进行了评估。评估公司于2019年12月9日出具评估结论书显示,评估价格结论:1.涉案房屋根据重置成本法评估的价值为444328元。2.涉案房屋根据新置市场法评估的价值为870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地价值为186547元,上盖物价值为683455元。梁买家为本次评估预付评估费15000元。经向评估公司询问,此次评估费的计付以评估标的为依据计付,评估方法不影响评估费的计付。

广州宅基地买卖合同买家能要求按***标准赔偿吗？

  张静律师解答：不能。一个地方如果即将***，势必导致众多宅基地买卖合同无效的诉z讼。此类诉z讼中，买家大多会要求按***标准赔偿，但都不会得到法z院支持。法z院一般是评估宅基地上盖房屋的价值，然后判z决返还购房款，有增值的再赔偿全部或部分增值损失。如下面这个案件，法z院就不支持买家要求按***标准赔偿的诉求。

关于涉案《房屋转让协议书》无效的损失范围确定问题。根据《土地管理法》第九条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。据此可知,宅基地使用权的主体具有特定的身份属性,因此,宅基地使用权的价值亦因主体的特定性,而同样具有身份的特殊性质,其价值变化不应计入合同无效后的损失范围。熊买家因合同无效所遭受的损失,应为涉案房屋上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。熊买家认为涉案房屋处于广州市黄埔区南岗南街的旧城改造房屋,楼房升值损失应按现时旧城改造标准对其进行赔偿,依法无据,本院不予采纳。