广州白云区合同无效处理咨询常用指南「广州合拓」

广州宅基地房买卖无效案件中，能要求***购房款***吗？

    张静律师解答：一般不支持。如下面这个案件，法z院就认为购房款***可与房屋占用使用费互相抵销，因此***和占有使用费都不支持。这也是此类案件中大多数法官的看法，数一审法官可能会支持***。

判z决书节选：

而关于李买家主张阮卖家赔偿已付购房款***问题,因李买家在***上述款项后已实际使用涉案房屋,故在阮卖家主张李买家***涉案房屋使用费同时,该费用可与阮卖家占有涉案房屋购房款应当***的资金占用费相互抵消,据此,一审法z院作出不支持双方上述诉请,并无不当,本院予以确认。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州宅基地证产权人能否直接起诉买家腾房？

  张静律师解答：可以，不过也要按宅基地房的评估价值赔偿买家补偿款。如下面这个案件，宅基地证的名字是儿子，父亲将房屋卖给买家，后儿子直接起诉买家返还房屋。终法z院判z决买家返还房屋，儿子赔偿买家宅基地房评估价值68万。

关于补偿款的计算标准问题。考虑到本案并非直接处理梁买家与林某方、吕某生、林某保买卖涉案房屋的相关***后果,而是林产权人在本案诉z讼中以涉案房屋登记权利人的身份要求梁买家归还涉案房屋的经营管理权,故法z院以涉案房屋的现价值进行计算补偿款。至于涉案房屋的评估方法问题,市场收益法主要体现为房屋的租金,市场租金是可以量化且标准是相对公允的,能反映宅基地房屋的市场价值,林产权人收回涉案房屋后,实际上导致的后果是梁买家无法再享有涉案房屋的收益权等经济利益,从公平合理的角度出发,法z院采纳市场收益法得出的评估结果,认定林产权人应***的补偿款为683455元合法合理,本院予以维持。

广州九几年签订的宅基地买卖合同有效吗？

  张静律师解答：无效。只要没有办理宅基地证更名，就全部无效，不管是哪年签订的买卖合同.我国1990年之前民间还可以办理宅基地过户（不限户z口在本村），但***从没有明确规定说宅基地房可以买卖。所以实践中，如果1990年前买的宅基地并办理了过户的，法z院就默认合同有效。如没有办理过户的，则全部为无效合同。

判z决书节选:

关于涉讼《房屋转让合约》的效力认定问题。《物权法》百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等***和***有关规定。”涉讼《房屋转让合约》签订于1992年,一审判z决引用的《土地管理法》第六十三条规定系该法1998年修正版的规定,属于适用***不当,本院予以纠正。然而,根据1988年修正的《土地管理法》第二条关于“中华人民共和国实行土地的公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵z占、买卖或者以其他形式非z法转让土地。”及第三十八条第三款关于“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”之规定,可以看到***对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利,其权利的主体具有特定性,即于本集体经济***成员,宅基地使用权的这一权利属性并未因为《土地管理法》等有关***的修改而发生变更。因此,村集体经济***成员与非本村集体经济***成员宅基地上房屋合建的,合同无效。依据“房地一致”的原则,一审法z院在实体上认定涉讼《房屋转让合约》为无效合同正确,本院予以确认。