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广州收楼***中，过了诉z讼时效怎么办？

  张静律师解答：如无证据在诉z讼时效内有向开发商主张逾期交楼违约金，则过了诉z讼时效就不能再主张了。诉z讼时效按照的***规定是三年。如下面这个案件，购房者提出其在客户反馈意见表中有要求开发商***逾期交楼违约金，但内容只是要求开发商赔偿，并未明确要求***约金。终法z院认定不足以中断诉z讼时效，该案已过诉z讼时效。

判z决书节选：

按照合同约定，奥某公司逾期交房的违约责任是按日累计计算，按日计付违约金是一个持续的可分性***，均应按每个个别***分别计算诉z讼时效期间，即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到诉z讼时效的限制。根据《中华人民共和国民z法通则》第z一百三十五条规定，向人民z法z院请求保护民事权利的诉z讼时效期间为二年。据此，黄某应当在2013年7月3日前提起诉z讼，但黄某直至2019年５月７日才提起诉z讼，已经超过了两年的诉z讼时效。黄某主张其在客户反馈意见表及相关函件中均有向奥某公司提出过给予补偿或赔偿的要求，已构成诉z讼时效的中断，但其所提供的证据均非在上述诉z讼时效内提出，而且权利主张必须具体明确，黄某只是要求奥某公司给予补偿或赔偿，并未明确要求***违约金，而主张给予补偿或赔偿与主张***违约金亦属于不同的权利，故法z院对于黄某的上述关于诉z讼时效中断的意见不予采纳。综上，黄某关于逾期交楼违约金的主张已超过有关诉z讼时效的规定，一审法z院不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

1、商品房不符合收楼条件，仍然收楼了还能索赔逾期交房违约金吗？

  张静律师解答：不能了，只能要求赔偿实际损失了。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据***规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。

2、开发商能以购房人没有缴纳物业费抗辩逾期交楼吗？

   律师解答：不能。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十三条：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。

广州买商品房后无力供房，解除合同如何担责？

  张静律师解答：可能会按照合同约定承担违约责任。如下面这个案件，买家买房后无力供房，开发商起诉解除合同，一审时买家表态不想解除合同，法z院判z决按逾期付款计算违约金。二审时买家表态同意解除合同，法z院判z决按合同约定***房价的20%的违约金40万。

判z决书节选：

二审期间,陈买家向本院提出同意解除合同,并愿意按一审核定的190530元***违约金。由于陈买家的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致,对此本院释明告知,若不履行合同,按照合同约定将可能承担20%违约责任,陈买家坚持解除合同,不再履行合同。本院认为,根据一审查明事实,陈买家逾期***剩余房款已构成违约,一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款,并愿意承担相应的违约责任,其违约行为并不影响合同目的的实现等,判令不解除合同并无不当。现由于陈买家明确表示不愿履行合同,系其对自身权利的处分,亦与辉某公司的请求一致,本院予以照准。本案辉某公司在合同履行过程中并无违约,陈买家明确表示不愿履行合同,属于根本违约,依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因(包括但不限于逾期付款,逾期办妥按揭手续,逾期还贷等)致使合同解除的,乙方须按总房价的20%向甲方***违约金,”的约定,陈买家应向辉某公司***违约金349825.2元。陈买家提出违约金过高,但未提供相应的证据,本院不予支持。因合同解除,辉某公司应将收取陈买家的购房款1749126元一并返还。

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