海珠区二手房卖家义务咨询诚信企业推荐「广州合拓」

广州二手房交易过程中双方都提出过解除合同算违约吗？

  张静律师解答：虽然双方都曾提出解除合同,但当时对方均未同意,在双方对双方合同未能有效推进的责任归责于何方的情况下，法z院一般认定互不违约，只要买家还愿意买，就可以判令继续履行合同。

判z决书节选：

关于廖卖家是否拒绝履行合同。根据查明的事实,2016年8月22日王买家拒绝网签并要求解除合同时,廖卖家并未同意解除合同并要求继续履行合同;2016年8月23日至2016年9月1日期间,廖卖家拒绝王买家修改网签合同内容及要求报低交易价进行网签的要求;2016年9月2日廖卖家以其急需资金、无法再等待为由提出解除合同,但王买家亦予以拒绝;2016年9月7日周x与王买家的微信聊天记录中反映周x向王买家表示廖卖家急需资金,问王买家表示能否先付500000元以解燃眉之急,王买家明确表示拒绝;2016年9月13日王买家委托律师发出催告函,

综上,买卖合同对王买家一方***首期款的具体时间虽存在口头约定但《广州市存量房买卖合同》无明确约定,且王买家在网签一节存在违约并导致后续交易环节受阻,合同履行过程中王买家、廖卖家均曾提出解除合同,但当时对方均未同意,在双方对双方合同未能有效推进的责任归责于何方及如何履行合同、应否继续履行合同产生争议的情况下,王买家在签约后的一个多月即提起本案诉z讼。从本案查明事实看,不足以认定廖卖家拒绝履行合同,王买家要求廖卖家***违约金860000元,缺乏理据,法z院不予支持。判z决继续履行合同。

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广州未到交易期限的经济适用房买卖合同有效吗？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十六条：当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民z法总则第z一百五十三条第二款的规定认定合同无效。

合同法第五十二条第四项：有下列情形之一的，合同无效：(四)损害社会公共利益。

民z法总则第z一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事***行为无效。

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广州没有购房资格签订二手房买卖合同无法过户违约吗？

  张静律师解答：没有购房资格签订二手房买卖合同导致无法过户构成根本违约。如下面这个案件，买家在限购政策出台后仍签订二手房买卖合同，后以不知道限购政策为由主张解除合同不用承担违约责任，法z院就认定其构成根本违约要担责。

判z决书节选：

法z院认为, 关于合同解除的问题。林卖家认为何买家不能按照合同约定办理房屋过户手续,违反合同约定构成根本违约,其有权根据合同约定要求解除合同。何买家同意解除合同,但认为解除合同的原因在于何买家不具备购房资格,属于政策原因导致,不应当承担违约责任。法z院认为,广州市现行购房政策于2017年3月17日出台,对购房者的条件予以调整,其中对于外市户籍人员规定应当在广州连续缴税满5年才能购买市区房屋。上述新政规定已向社会公示,当事人在出售或购买限购范围内的房屋时,应当了解是否符合上述政策的规定。本案中,双方签订房屋买卖合同的时间为2017年6月5日,此时上述限购新政已经施行数月,何买家在签订合同时即不符合购房资格条件,不属于因政策变化而导致合同不能履行的情形。相反,何买家在购买涉案房屋时应当保证自己符合限购政策,至少在合同约定交易期限前应当符合政策规定,根据何买家的缴税年限,其在签订合同时不符合限购政策,至本案辩论阶段结束前,何买家仍不符合现行购房政策,同时,何买家在购买房屋后因离婚***一直未能确定终合同履行主体,故合同无法履行的主要责任在于何买家。因此,林卖家有权要求解除合同,且何买家同意解除合同,故对于林卖家要求解除双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同,法z院予以支持。双方于2017年6月23日签订的《广州市存量房买卖合同》属于按照行政管理要求签订的网签合同,因双方上述实际履行的房屋买卖合同已解除,故《广州市存量房买卖合同》的网签手续亦应当予以涂销。

广州二手房卖家的配偶不同意卖房，还能继续履行合同吗？

  张静律师解答：如有证据证明卖家的配偶实际上知情并同意，则可以起诉继续履行。如无证据，则不能要求过户，只能要求解除合同并赔偿。

法z院认为，关于争议焦点二，案涉房屋能否转移登记至李买家名下。王卖家与梅某于2000年4月12日在广东省××福田区门登记结婚。案涉房屋的登记权属人为王卖家，发证日期为2007年7月24日。可见，案涉房屋的取得是发生在王卖家与梅某夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条的规定，属于夫妻共同财产。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，王卖家擅自处分其与梅某的共有房屋，至今未得到梅某的同意及追认，在此情况下，李买家要求王卖家办理案涉房屋的过户手续，缺乏事实和***依据，本院不予支持。