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广州如何认区分是商品房买卖合同关系还是借z款关系？

  张静律师解答：由法z院根据案件证据进行审核认定，如下面这个案件，法z院就认定为商品房买卖合同关系，不是借z款关系。

判z决书节选：

关于争议焦点一，贾某与国某公司之间为商品房买卖合同关系抑或借z款关系的问题。

首先，贾某主张其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，为此提交了其与国某公司之间签订的《商品房买卖合同》、***购房款的银z行凭证、并办理了商品房预售合同备案登记，以上证据已经形成完整证据链，足以证明贾某与国某公司之间存在房屋买卖合同关系。

其次，根据本案查明事实，贾某与国某公司之间无订立借z款协议，李某与国某公司签订的借z款协议亦无贾某的确认或追认，李某亦无取得贾某的***代表，李某以其本人名义与国某公司之间订立的借z款协议效力不能及于贾某。

再次，虽然李某及国某公司相关工作人员在769号案件中均称贾某与国某公司之间为借z款关系，国某公司收取的案涉1000万元款项即为前述借z款。但该笔款项为东悦酒店所***，而东悦酒店的法定代表人为贾某母亲，东悦酒店付款时出具的《***书》及付款凭证均明确表明该笔款项为代替贾某向国某公司***的购房款，在胡某无进一步证据证明李某为东悦酒店出资人或实际控制人，亦无证据显示贾某确认其通过东悦酒店***给国某公司的1000万元款项是用于李某与国某公司之间借z款协议的情况下，根据现有证据，不足以证明贾某通过东悦酒店向国某公司***的款项即为李某与国某公司之间所订立的借z款协议项下借z款，即不足以证明贾某向国某公司出借1000万元的事实。

综上，贾某为证明其与国某公司之间为商品房买卖合同关系，并非借z款关系。一审法z院认定双方之间为借z款关系，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。

广州商品房交楼的法定条件是什么？

  张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，不能以合同约定的形式变更。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

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广州购房人未准时还款，开发商作为担z保人能解除预售合同吗？

  张静律师解答：不可以。这是两个不同的***关系，开发商作为担z保人还款后可向购房人追偿，但无权解除商品房预售合同。

法z院认为，因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在***贷z款担z保保证合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是***购房款。本案中,袁某已经依约***了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未***该部分款项的行为并未构成根本违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还***贷z款致使元某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向***人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和***依据，法z院不予支持。

广州退款时主张商品房预售合同为格式条款，显示公平可行吗？

  张静律师解答：不可行。一般以这种理由起诉的，都极易败诉。成年人应当对自己的行为负责，况且如果违约金约定不对等，可以请求法z院调整，并不构成解除合同的理由。

关于附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。罗某、韩某诉称《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第二条第四款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效,银某公司认为上述条款是双方的真实意思表示,合法有效。针对上述争议,法z院将从以下两方面予以认定:首先,商品房预售合同及其附件均有罗某、韩某的签名及加按予以确认。罗某、韩某作为完全民事行为能力人,在签署该补充协议之前,对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务,理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次,罗某、韩某诉请认为补充协议第二条第四款为无效条款的理由为上述条款约定的罗某、韩某违约的情况下与银某公司违约的情况下所承担的解除合同违约责任及行使解除权的条件不同,即罗某、韩某违约的情况下,银某公司行使解除权的,罗某、韩某须承担总房款的20%的违约金,而银某公司违约罗某、韩某行使解除权的,银某公司承担的解除合同违约金总数为已付购房款的5%且解除权需在15天内行使。根据《合同法》的规定,如罗某、韩某认为其在自身违约的情况下承担的违约金总房款的20%过高,可根据银某公司的损失情况,申请予以调低,反之如罗某、韩某认为银某公司在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失,则罗某、韩某亦可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。同时,上述关于约定解除权行使期限的内容亦不存在违反《合同法》第四十条规定的情形。因此,罗某、韩某与银某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件,均为双方当事人的真实意思表示，,双方均应严格按照合同约定履行义务。