广州增城区预售许可证规定咨询优惠报价「广州合拓」

广州因商品房消防未通过无法签订正式合同能双倍退定金吗？

  张静律师解答：如认购书约定多少天内签订正式商品房买卖合同，因开发商的原因导致无法签订，购房人可以主张双倍返回定金，但要立即主张，不要只与开发商协商变更协议。如下面这个案件，认购书约定2015年7月15日前签订《商品房买卖合同》，后销售告诉购房人因大楼消防未通过，无法准时签订买卖合同，购房人表示同意延期签订，但具体签订时间未定。后购房人起诉双倍返还定金。一审法z院支持，二审法z院认为双方已协商一致更订正式合同时间，且时间未定，现无法签订属于双方无法协商一致，不可归责于任何一方，改判返还定金即可，不用双倍返还。

判z决书节选：

本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:双方未能签订本约的责任认定。《z高法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照***关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”由此可知,预约合同的目的在于签订本约,预约标的具备明确的期限性,即预约标的应当在一定期限内签订本约。本案中,双方当事人签订的《商品房认购书》约定,认购方须于2015年7月15日前签订《商品房买卖合同》,但是,从案件查明事实以及双方当事人的共同确认可知,双方以事实行为合意变更不再以该时间作为本约的签订时间,而双方对于签订本约的时间并没有达成一致意见,因此,对于预约标的变更后,双方对于本约的签订期限不能达成一致意见属于不可归责双方的事由,据此,依据上述解释的规定,张某主张双倍定金,缺乏事实及***依据,不应予以支持。

签订商品房预售合同后不想买了，解除合同要赔偿吗？

  张静律师解答：要。看合同约定和对方的诉z讼请求，还要看已经交了多少钱，只交了定金就没收定金，如还交了首付，可能还要赔偿违约金。但一般赔偿款总额不会超出购房者已经缴纳的金额。如下面这个案件，购房者交了16万。单方解除合同，商品房预售合同约定的违约金是房价的20%，如按这个标准计算，就超出16万了，于是法官调整了违约金为房价的10%，这样刚好14万6，购房者还能再退1万4。

《广州市商品房买卖合同（预售）》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前缴纳，但洪某至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中某公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。中某公司主张违约金计算方式为《广州市商品房买卖合同（预售）》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，故中某公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的违约金，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议6.2条约定，洪某违约导致合同被解除，应向守约方中某公司***违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。洪某在答辩中申请调整违约金至中国人民银z行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪某逾期违约情况、中某公司的实际损失情况，本院酌情确定洪某按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中某公司***解约违约金。

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1、商品房买卖合同未明确约定开发商代为办z证，开发商还有协助义务吗？

  张静律师解答：仍然有，开发商应办理初始登记，把由自己提交的材料提交给登记***，再通知购房人自己去办z证。否则开发商仍然承担逾期办z证的违约责任。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十四条：商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记***,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的, 应当承担逾期办z证的违约责任。

2、开发商还没有大确权，购房人能起诉办z证吗？

  律师解答：不能，只能起诉解除合同、赔偿损失。

买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记, 但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉z讼请求。