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广州买房后发现房地分离的状况，还能起诉过户吗？

  张静律师解答：不能。如下面这个案件，买家起诉卖家和土地所有权人配合办理过户手续，就认为，根据合同的相对性，土地所有权人没有义务配合，驳回买家的请求。

书节选：

认为:黄买家与东园宾馆签订的《房地产交易合同》合法有效。关于显岗水库***、知识城集团是否需要向黄买家提供涉案房屋所在土地的《国有土地使用权证》及协助办理不动产转移登记手续的问题。其一,涉案房屋买卖合同的当事人是黄买家与东园宾馆,显岗水库***并非该合同的当事人,显岗水库***并无约定及法定的义务向黄买家提供《国有土地使用权证》及协助办理过户手续。其二,根据博罗自然资源局的复函,博罗显岗水库C座房屋(粤房地证字第××号)《房地产权证》的权利人为东园宾馆,而该房屋的幢基底落在《国有土地使用证》(证号为博府国用字(92)第X号)的宗地上,宗地权利人为显岗水库***。因东园宾馆及知识城集团并非《国有土地使用权证》的权属人,黄买家要求知。综上所述,驳回黄买家的全部请求。

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广州购买没有产权证的车位后，卖家有义务配合办产权证吗？

  张静律师解答：不一定，看合同约定。如下面这个案件，合同并未约定卖家要配合买家办理产权证，也明确告知买家车位没有产权证。买家接收车位后，起诉卖家违约，就不支持。

认为，涉讼合同是合法有效。因涉讼车位并无产权证，双方买卖的仅为车位使用权，现梁卖家已向王买家交付了涉讼车位的及车位卡，并与王买家就涉讼房屋及车位的交接进行了确认，签订了《房屋交接表》，且于物管处就《车位转让协议》进行了备案，另物业服务中心出具的回复函亦表明该司对涉讼车位已变更由王买家使用的情况知悉且无异议，涉讼车位可正常使用，故对梁卖家的主张予以采信，确认其已履行了为其能否取得开发商或物业服务中心出具的书面文件证明其对涉讼车位享有使用权，而非其能否实际使用涉讼车位，故就王买家无法使用涉讼车位的主张，理据不足，不予采信。因此，王买家以梁卖家未履行车位交付义务为由要求***违约金、赔偿中介服务费及损失的诉请，缺乏事实及合同依据，均不予支持。

签订广州存量房买卖合同后未***定金构成违约吗？

  张静律师解答：构成违约，但因合同履行时间短，违约责任可降低。如下面这个案件，存量房买卖合同约定违约金为房价的10%，后考虑到双方仅签订了合同，买家连定金都未***，终酌情降低违约金为10万元（刚好相当于定金金额）。

认为，关于涉案《广州存量房买卖合同》解除的责任确定问题。郭买家与严卖家签订《广州存量房买卖合同》约定，乙方应在2020年10月12日取得该房地产查册表无异议后，于2020年10月12日当天以转账方式***定金10万元整。郭买家在2020年10月12日收到居间方向其发出的涉案房屋查册表后，并无提出异议，故按照上述约定，郭买家应向严卖家***定金，但郭买家并未履行***定金义务，相反却于签订合同的第二天即向严卖家提出解除合同，且在严卖家向郭买家发出律师函给予***定金宽限期后仍拒不履行，导致严卖家提出本案要求确认双方合同解除，因卖合同》约定的内容，且双方终也无就此达成合意，因此，上述问题不能认定双方合同解除的履行责任在于严卖家，郭买家以上述理由认为合同解除责任在于严卖家，与本院认定事实不符，本院不予支持。

认为，关于郭买家应否向严卖家***违约金问题。承上所述，双方合同解除的责任在于郭买家，故根据双方合同约定，郭买家应向严卖家承担违约责任。本案中，考虑到郭买家仓促签订涉案《广州存量房买卖合同》，且在签订《广州存量房买卖合同》后即反悔提出解除合同，其违约行为对严卖家造成的损失较小，故综合全案事实，酌情确定由郭买家***10万元违约金给严卖家。

广州夫妻一方***代签的房屋合同有效吗？

  张静律师解答：无效。另一方知道后可起诉合同无效。

本院认为:本案争议的焦点为案涉《合同》及《房地产合同》合同效力的认定。广东华某中心对案涉《广州市房地产他项权利登记申请书》、《房地产合同》、《合同》上“张某”的签名进行笔迹鉴定,经鉴定上述文件中“张某”的签名均非其本人书写,均不能视作张某本人的真实意思表示,案涉《合同》中涉及张某的部分无效。案涉房产登记在张某与齐某的名下,系其二人夫妻共有房产,齐某未经张某的同意,以案涉房产作为的物并与王某签订了《房地产合同》,根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”的规定,目前并无证据证明张某同意以案涉房产为齐某的设立或存在事后追认行为,故该《房地产合同》应为无效。王某在庭审中亦承认“张某的签名是齐某带人签的”,故可认定王某明知签订合同的并非张某本人,其不适用权的善意取得。因此,王某关于案涉房产具有效力的主张,缺乏***依据,本院对此不予支持。