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广州买家违约不买房了，卖家没收定金后还能起诉违约金吗？

  张静律师解答：房屋买卖合同签订后，买家单方违约不买房，卖家在没收定金的情况下，还能否再起诉要求买家***违约金，要看买家违约行为是否严重及卖家的实际损失有多大。一般说来，违约损失赔偿额应相当于违约给守约方造成的损失，而不至于让守约方盈利。如违约行为给守约方造成的损失较大，则可能要承担其他违约责任。如下面这个案件，买家签订合同后3天即告知卖家不买房了，并起诉卖家返还定金5万元。卖家没收定金5万后，又反诉买家要求赔偿违约金59万。终认为卖家没收定金5万，损失已得到补偿，驳回其要求赔偿违约金的请求。

书节选：

本院认为，本案系房屋买卖合同***。争议焦点为全买家否向吴卖家***593000元的违约金。全买家作为买方于订约当日即2018年9月16日给付定金50000元，此后于2018年9月19日向吴卖家明确表示不予给付剩余定金50000元及购房款，要求解除合同，已构成违约。《合同法》百一十三条规定：“一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失”。百一十九规定：“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”全买家签订合同后3日即已通知吴卖家不再继续履行合同，吴卖家作为卖方应当及时采取措施防止损失的扩大，现亦未能举证证明其发生已超出收取定金的损失。其主张不予退还已收定金50000元的情况下要求全买家再***违约金593000元，过分高于其实际损失。本院酌定吴卖家没收全买家已付定金50000元。

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广州刚签订存量房买卖合同几天就不卖了，违约金能减少吗？

  张静律师解答：可以酌情减少。如下面这个案件，刚签订合同3天，卖家得知房屋可能被征收，就说不卖了，终违约金10万（合同约定是19万）。

至于姚买家要求张卖家承担190000元违约金的请求能否支持的问题。根据《房地产买卖合同》的约定,违约金为成交总价的10%,即190000元,但是综合在签订合同后的三日内,张卖家已经明确表示不再履行涉案合同,且在2019年10月23日,张卖家、姚买家已经协商解决后续事宜,之所以没有达成一致意见,并不在于合同能否继续履行,而在于双方对违约金数额无法达成一致意见。在此情况下,综合张卖家告知不履行合同的日期,以及违约责任程度,并综合违约后各方的救济行为,酌定违约金为100000元。

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广州二手房买卖***中，买家的配偶要做原告吗？

  张静律师解答：如买家的配偶又在任何合同上签字，就可以一起做原告。如没有，则不能做原告。

认为:本案为合同***。《房屋买卖合同》的落款乙方为余买家,郑某作为余买家的配偶并未在上述合同上签字,虽郑某在2017年6月19日《广州市存量房买卖合同》上作为合同乙方签字,但刘卖家并未在该合同上签字,不能据此认定郑某为上述《房屋买卖合同》的共同乙方,《房屋买卖合同》的合同相对方为刘卖家与余买家。郑某并非本案适格原告,为此另行制作民事裁定书,驳回郑某的起诉。