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广州承租的房屋管道爆裂浸水，由谁负责维修和赔偿？

  张静律师解答：要鉴定管道爆裂的原因，由过错人担责。但也可能无法查出管道爆裂的原因，鉴定也鉴定不出来。如下面这个案件，商铺天花板的排污管道爆裂，法z院委托了3家鉴定公司，都表示技术受限无法鉴定出漏水原因。终法z院判z决根据租赁合同的约定，由承租z人自己承担维修责任。

判z决书节选：

根据《合同法》第二百一十六条:“出租z人应当按照约定将租赁物交付承租z人,并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”,涉案物业天花板上的污水管道爆裂事故的发生是由于地底一米以下的公共管道堵塞导致,中某公司对于事故的发生本身并无过错,故管道维修的合理期间,因中某公司未能正常使用涉案物业进行经营,该期间属于租赁物不适租的期间,该情形可参照《合同法》第二百二十一条规定出租z人因维修租赁物影响承租z人使用,应当相应减少租金或者延长租期的处理原则进行处理,即维修合理期间内的租金可予以减免。对于管道维修的合理期间,考虑到管道维修过程中,需要查明污水管道爆裂的原因并需要协调物业公司进行配合,同时还需要对在污水管爆裂事故中受到污损的室内装修进行翻新等,故酌情认定维修的合理期间为2018年1月30日至2018年2月28日。由于中某公司未积极主动履行合同约定的维修义务,2018年2月28日以后的租金中某公司仍应***给崔某。对于崔某主张的逾期***租金的违约金,本案是由于涉案物业发生污水管爆裂事故,双方对于受事故影响期间的租金是否应当***存在争议,故中某公司未缴纳2018年3、4月份租金并非故意拖欠且事出有因,故对崔某主张的违约金不予支持。

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广州房屋租赁合同无效后，保证金要返还吗？

  张静律师解答：要。

《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因《租赁合同》无效,宋房东依照《租赁合同》取得的保证金应予返还,张租客主张返还保证金66640元的请求合理合法,法z院予以支持。

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广州以租代售的商铺托管合同超过20年租金部分能退吗？

   张静律师解答：可以。超过20年租期部分为无效合同，租金可以退还。如下面这个案件，公司辩称20年过后的几年租期是赠送的，法z院不予认可，仍判z决退还。

判z决书节选：

关于争议焦点二。凯某公司上诉主张，洪某仅***了涉案物业20年使用权的对价，后4年7个月使用期限为赠送的部分，其不应向洪某退回已收取的该部分涉案物业使用权转让款。经查，虽然涉案合同约定后4年7个月为凯某公司赠送给洪某的使用期限，但对于作为承租z人的洪某而言，其就涉案物业所***的使用权转让款建立在可以实际使用24年7个月的基础上，即该款项为24年7个月使用权的对价。出租方凯某公司作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案物业提供4年7个月的免费使用期限明显违背市场规律，亦不符合常理。由此，一审判z决认定凯某公司与洪某在合同中约定的使用权转让款应为24年7个月使用期限的对价，并基于涉案合同超出20年的部分无效判令凯某公司应当向洪某返还已***的使用权转让款135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）并无不当，本院予以维持。凯某公司的相关上诉主张没有事实和***依据，本院不予支持。

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广州承租商铺后发现电容不足无法经营能解除吗？

  张静律师解答：不能，商铺电容属于承租前应事先了解好的情况，承租后发现电容不足无法经营，若解除合同要承担违约责任。如下面这个案件，一审法z院认为电容不足属于不可抗力，判z决承租z人不需承担违约责任。二审法官认为不属于不可抗力，改判承租z人承担违约责任。

类似判z决书节选：

本案的争议焦点问题为：蔡煜东是否构成违约，应承担何种违约责任。汤紫君与蔡煜东签订的《租铺合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。蔡煜东承租涉案商铺进行经营，理应事先了解商铺电容是否满足其经营条件等情况，该问题并非签订合同前不可预见的问题，双方合同对电容问题也未作出约定。蔡煜东在签订合同后因商铺电容无法满足其经营火锅店的条件而提出解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。