买卖合同无效处理咨询服务介绍「广州合拓」

广州起诉将去世父亲名下的宅基地证过户至自己名下告谁？

  张静律师解答：告宅基地证的颁发机构，一般是区。如下面这个案件，原告起诉镇，就被认定告错了被告，裁定驳回起诉。

裁定书节选：

本院认为，根据原告钟某向提交的穗郊12字第Z号《农村宅基地使用证存根》、产权分割具结书、公证书等复印件可反映，钟某向江某镇申请要求将登记于其父亲钟父名下的宅基地使用证作变更登记，该登记行为应由原发证***或者继续行使该职权的行政***办理。但根据《不动产登记暂行条例》第七条款的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民不动产登记机构办理，即被告江某镇并非不动产登记机构，不具有对宅基地使用权进行登记的法定职责，对原告钟某申请事项并无行政作为的***依据。故原告钟某提起本次行政不具备《行》第四十九条规定的起诉条件，裁定驳回起诉。

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广州宅基地房买卖合同无效后，土地的价值能赔偿吗？

  张静律师解答：此类案件，不同法官的判法差别非常大，有的支持，有的不支持，甚至还有的不受理。如下面这个案件，就土地的价值也赔偿。

书节选：

一审中,依据李买家的申请,一审委托均某公司对涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市场价值进行评估。均某公司出具《房地产估价报告》(粤均某评字[2019]x号),价格评估结论为“上述房地产在价值时点市值为752160元,考评估单价为4800元/m2。其中,建筑物价值为230036元,土地使用权价值为522124元。”评估方法为成本法。

二审认为：本案争议的焦点是:李买家主张阮卖家赔偿损失的认定问题。现评析如下:阮卖家与李买家签订的《宅基地房屋转让合约》为无效合同。而对于《转让合约》无效,双方当事人均有存在同等过错。因此,根据《合同法》第五十八条的规定,在李买家向阮卖家返还涉案房屋、房地产权证以及阮卖家向李买家返还购房款的基础上,李买家仍有权主张阮卖家承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失,该差价损失应考虑阮卖家因土地升值等所获得利益。依照均某公司出具的《房地产估价报告》结论,涉案房屋市值为752160元,阮卖家向李买家赔偿的损失应为261080元[(752160元-230000元)×50%]。一审未考虑房屋升值部分利益,仅以涉案房屋的建筑物价值作为赔偿损失依据不妥,本院予以纠正。

广州宅基地买卖***中，同个经济联合社的算同村人吗？

  张静律师解答：同一个经济联合社的，也算同村人。

判z决书节选：

法z院认为：本案争议的焦点是苏卖家等与龙买家等是否属于同一集体经济***成员，双方签订的《转让合同》是否有效。根据《土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济***或者村民委z员会经营、管理”的规定，集体所有的土地是由村集体***进行统一管理。本案中，虽然苏卖家等与龙买家等分属于白头石经济合作社和班岭经济合作社，但两合作社均属于黄陂经济联合社，苏卖家等与龙买家等系黄陂经济联合社社员及黄陂社区居民委z员会的居民，在“村改居”之前，苏卖家等与龙买家等同属于黄陂村的村民，故涉案房屋系本村村民之间的买卖，排除了房屋不能流转的障碍，苏卖家等主张双方签订的《转让合同》违反***、***的强制性规定缺乏依据。判z决驳回苏某要求确认合同无效的诉求。

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广州宅基地房屋的价值评估为什么差别那么大？

  张静律师解答：宅基地房屋价值的评估每个案件都不一样，差别非常大，跟房屋的新旧、位置、面积都有关系。如下面这个案件，当事人对评估报告提出异议，评估公司就作出了解释，为什么与别家公司的评估价值不一样的问题。

判z决书节选：

4.关于另案评估价值的问题。各评估公司是根据标的的实际情况，选用不同的评估方法及评估思路，而我司无法获悉华盟公司的评估依据和方法。且标的物的完工年代，建造规模、面积，使用材料及设计建造方案等差异均影响标的建筑重置价值。有关当事人不应机械地将各案件的评估及审判结论进行对比，更不能因周边市政设施建设带动周边一般商品房价格浮动直接等同于宅基地房屋价值。

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